"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" (Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.) - Сейчас.ру 

"Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" (Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)

Подготовлен для системы
<*> Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 17.
Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.
Поэтому можно выделить следующие условия раздела жилых помещений.
Недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения.
Обратимся к нормам жилищного законодательства. Согласно ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания <*>. Непригодными для постоянного проживания признавались, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр. В настоящее время в соответствии со ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования к нему должны быть установлены Правительством РФ.
--------------------------------
<*> Жилищный кодекс Российской Федерации с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В., Федосова Е.Г., Славинская Г.А., Солопова Е.А. С.: Спарк, 1998. С. 57 - 59. Приказом Госстроя России от 31 декабря 1999 г. N 177 была утверждена Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания. Однако она была отменена Приказом от 15 августа 2000 г. N 181.
Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
Раздел квартир. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) указано: "Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой <*>.
--------------------------------
<*> БВС. 1993. N 1; 1994. N 3; 1997. N 1.
Судебные инстанции стоят на позиции "ликвидации коммунальных квартир", которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты. Действительно, юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.
Раздел индивидуальных жилых домов. Судебная практика определяется вышеуказанным Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР (РФ) от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 25.10.1996) <*>.
--------------------------------
<*> Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994; БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1.
Согласно этому Постановлению суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. При разрешении таких споров возникают технические вопросы, в связи с чем суды назначают техническую экспертизу. Выдел доли (раздел) может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел, а определение порядка пользования. При выборе конкретного варианта принимается во внимание целевое назначение объекта недвижимости, использование его сторонами, а если предметом спора является жилое строение - нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей.
Таким образом, условиями раздела жилого дома в судебном порядке являются изолированность частей, возможность их самостоятельного, индивидуального использования в соответствии с целевым назначением для проживания, а также соблюдение жилищных прав граждан. Данные критерии следует учитывать и при разделе недвижимости по соглашению сторон во избежание его дальнейшего оспаривания.
4.5.3. Раздел земельных участков
Земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета. Землеустроительные и кадастровые работы проводятся по ходатайству собственника участка.
При разделении участка возникает интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля - ресурс, земельные участки - особые объекты недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру). Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.
Для земельных участков установлены следующие условия раздела.
1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Соблюдение минимального размера участков земель сельскохозяйственного назначения требуется не только при первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).
3. Соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Однако для протяженных (так называемых линейных) сооружений - дорог, линий электропередач, трубопроводов - соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты. Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 утверждено Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.
4. Отсутствие законодательного запрета раздела участка. Согласно Федеральному закону от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <*> переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.
Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех условий раздела земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
Регистрация в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Поскольку при преобразовании объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит, актуальные записи о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.) не погашаются, а переносятся в новые разделы.
Полагаем, что при продаже собственником части участка орган по регистрации должен производить следующие действия. Если в ЕГРП было зарегистрировано право на участок, то по заявлению собственника на основании представленных им новых кадастровых планов вносятся изменения. Такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права, поскольку отчуждается, строго говоря, не "часть участка", а новый участок.
Разделение участков в ЕГРП может быть произведено регистрирующим органом без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако в этом нет ничего противозаконного. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести изменения в ЕГРП - преобразовать объекты путем их слияния в один.
Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае наряду с открытием раздела на вновь сформированный участок в записи о существующем участке вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.
Если права на разделяемый участок не регистрировались в ЕГРП, то после кадастрового учета, но до сделки необходимо осуществить регистрацию прав и получить свидетельства о регистрации права собственности на два участка - на отчуждаемый и остающийся у продавца.
Если по соглашению участников общей долевой собственности или по решению суда производится раздел участка, то и каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации права на предназначенный ему участок. При этом представляются не только кадастровые планы вновь образованных участков, но и договор (соглашение) о разделе или судебное решение. Поскольку до регистрации регистрационная служба должна преобразовать (разделить) объект с переносом актуальных записей о долевой собственности, то в случае уклонения одного из сособственников от подачи заявления на регистрацию выделенный ему участок продолжает оставаться долевой собственностью.
Глава 5. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
5.1. Купля-продажа недвижимости
5.1.1. Требования к договору купли-продажи
Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.
С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.
Для физических лиц указываются:
- фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
- дата рождения;
- место проживания;
- наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для юридических лиц указываются:
- полное наименование, включая организационно-правовую форму;
- место нахождения;
- реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
- индивидуальный номер налогоплательщика.
В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров пошлины за регистрацию <*>.
--------------------------------
<*> См. гл. 10 настоящего издания.
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимые в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласия их законных представителей и попечителей могут быть выражены в договоре или представлены отдельными документами.
Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК).
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность объекта;
- этаж и номера помещений на поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для правильного налогового учета, например, получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка <*>.
--------------------------------
<*> См. гл. 10 настоящего издания.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:
- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. ст. 675, 677 ГК);
- ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
- получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. ст. 586, 602 ГК);
- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК).
Вышеперечисленные четыре условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон. Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи в введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.
5.1.2. Регистрационные действия
Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК.
При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.
Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи) <*>. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001. N 2881 // БНА. 2001. N 35.
1) регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);
2) регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).
Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.
Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. п. 3, 4 ст. 165 ГК. Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.
Возможны также случаи продажи под условием, когда стороны договорились о переходе права после оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в регистрирующий орган о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав необходимым условием регистрации договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода на недвижимость является регистрация в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 г.). Если продавец приобрел недвижимость после указанной даты, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности, такое лицо не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Исключение составляют случаи перехода права собственности в порядке правопреемства при наследовании имущества и реорганизации юридических лиц, когда права возникают с момента открытия наследства и с момента регистрации вновь созданного юридического лица - правопреемника. Указанные лица являются собственниками и обладают правомочиями по распоряжению недвижимостью, однако их права подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав (обязательность регистрации прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.) и в силу п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона (обязательность регистрации права перед регистрацией сделки и перехода права).
Заявление о регистрации ранее возникшего права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (разумеется, без выдачи свидетельства продавцу). В этом случае регистрация права продавца проводится без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав).
Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).
Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).
В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе и третье - для купли-продажи жилья): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, договором купли-продажи может быть установлено, что залога при оплате в кредит или рассрочку не возникает.
Несмотря на возникновение залога, договоры купли-продажи в кредит, с рассрочкой платежа, заключенные до 1 января 2005 г., не подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как известно, залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 Закона об ипотеке). Нотариальное удостоверение требовалось до 1 января 2005 г. для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена.
Регистрация залога в силу закона при купле-продаже в кредит производится без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы. Запись об ипотеке производится одновременно с записью о праве собственности покупателя и под тем же регистрационным номером. По ходатайству продавца ему может быть выдана выписка из ЕГРП.
Покупатель как собственник вправе распоряжаться купленной, но не оплаченной недвижимостью. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).
Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной.
Следует отличать договоры купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа, когда право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, от договоров купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом до момента оплаты (ст. 491 ГК). В данном случае регистрация перехода права проводится после исполнения условия об оплате и залога в силу закона не возникает.
Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.
1. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация перехода права к покупателю.
2. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация перехода права к покупателю.
3. Купля-продажа жилого помещения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю.
4. Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю.
5. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
6. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
7. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
8. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
9. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация перехода права к покупателю;
б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
После регистрации договора на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация" с указанием вида сделки (договор купли-продажи) даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора <*>.
--------------------------------
<*> Правилами ведения ЕГРП не предусмотрено заверение подписи в регистрационном штампе печатью.
Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством и простановкой штампа о государственной регистрации права на договоре. Если регистрируется право общей долевой собственности покупателей и каждый из них представляет свой экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты регистрации его права. Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются наименования объектов и реквизиты регистрации о праве на каждый объект.
Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки, в силу закона в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Залог в силу закона".
5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, определяется:
- общими положениями гражданского законодательства о купле-продаже;
- особенностями продажи отдельных видов недвижимости (жилых помещений, земельных участков, иной недвижимости);
- правосубъектностью сторон (физические и юридические лица);
- способом заключения договора (непосредственно продавцом или покупателем, через представителей, на торгах);
- формой договора (нотариальная или простая письменная);
- наличием записи о ранее возникшем праве продавца в ЕГРП.
В соответствии со ст. ст. 16 - 18, 24 Закона о регистрации прав и Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи на регистрацию договора представляются:
- заявление о регистрации сделки;
- документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
- подлинный документ об оплате государственной регистрации, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации должен быть возвращен заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
- подлинник правоустанавливающего документа продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- план жилого помещения (подлинник и копия);
- договор купли-продажи (в количестве, равном числу сторон договора) и копия нотариально удостоверенного договора продажи либо еще один подлинный экземпляр договора в простой письменной форме (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
- документ о лицах, проживающих в жилом помещении, с указанием их прав, выданный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
- доверенность на заключение договора (в случае заключения сделки через представителя);
- нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию (в случае ходатайства о регистрации через представителя, в том числе для представителей юридических лиц);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают указанные лица;
- согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
- согласие попечителя, если собственником отчуждаемого жилого помещения является ограниченно дееспособное лицо;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если недвижимость является совместной собственностью супругов;
- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) или только нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;
- подлинники и копии свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;
- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при заключении договора;
- иные документы, предусмотренные законодательством РФ.
Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной или нотариальной форме, подается в регистрирующий орган всеми сторонами (их представителями).
Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии документов юридических лиц, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений, удостоверенной органом по регистрации юридических лиц.
При государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве, а также комнаты в коммунальной квартире необходимы документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности или собственников остальных комнат в соответствии с п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав.
На регистрацию перехода права дополнительно представляются:
- заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
- заявление покупателя о регистрации его права;
- документ об оплате регистрации перехода права;
- документы, подтверждающие выполнение отлагательных условий в случаях, когда договор совершен под условием; подтверждение оплаты, если договором предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до этого момента (ст. 491 ГК);
- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (например, передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК, если стороны не включили положение о передаче недвижимости непосредственно в договор купли-продажи).
5.2. Мена жилых помещений
Регулирование мены осуществлено ГК следующим способом:
а) дано определение понятия договора мены (п. 1 ст. 567);
б) на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567);
в) установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:
- презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);
- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568);
- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).
На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена - существенное условие договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, цена как существенное условие договора купли-продажи недвижимости является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены, нельзя говорить, что в договоре мены "цена" одной квартиры - другая квартира и наоборот (особенно когда стороны устанавливают доплату). Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Поэтому представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.
Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 183 <*>.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 09.07.2002. N 3555 // БНА. 2002. N 31.
В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:
1) регистрация сделки - договора мены;
2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;
3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.
Если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности - путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Однако независимо от числа долевых сособственников это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.
В случае мены объектов, расположенных в различных регистрационных округах, территориальные органы Росрегистрации взаимодействуют следующим образом:
- регистрация проводится в одном из территориальных органов по выбору сторон сделки, а регистрация перехода прав - по месту нахождения объектов;
- во второй орган направляется копия договора и сообщение установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании;
- второй орган в течение 5 дней сообщает в первый орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах и ограничениях (обременениях);
- после принятия решения о регистрации сделки первое учреждение юстиции в течение 5 дней направляет во второй орган о проведенной регистрации сделки и перехода права (дату и регистрационный номер) либо копию сообщения об отказе или уведомления о приостановлении регистрации;
- после регистрации первым органом сделки и перехода права второй орган осуществляет регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым органом проверки законности договора мены.
Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 72 - 74 ЖК). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
5.3. Дарение
Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье.
Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель может остаться проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК как член семьи нового собственника - одаряемого.
Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК).
Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Напомним, что заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:
1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;
2) регистрация права собственности одаряемого.
Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК).
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.
Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а безвозмездное отчуждение. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК).
Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК). Например, сделкой с превышением полномочий является дарение, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 1 ст. 183 ГК).
После дарения одаряемым должен быть уплачен налог с подаренного имущества (Закон РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001) <*>). Статья 4 указанного Закона освобождает от уплаты налога на дарение или наследование имущества одного супруга другому, жилых домов (квартир), если одаряемые или наследники проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем или наследодателем на день оформления договора дарения, а также предоставляет другие налоговые освобождения. Налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав, подтверждения уплаты налога до регистрации перехода права к одаряемому не требуется. Исключение установлено для физических лиц, проживающих за пределами Российской Федерации. Они обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество, выдача им свидетельства без предъявления квитанции об уплате налога не допускается (п. 7 ст. 5 указанного Закона). В то же время имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога (п. 8 ст. 5 Закона). Таким образом, справка об уплате налога на дарение необходима для регистрации последующих сделок с подаренным имуществом.
--------------------------------
<*> ВСНД и ВС РФ. 1992. N 12. Ст. 593; 1993. N 4. Ст. 118; N 14. Ст. 486; СЗ РФ. 1995. N 5. Ст. 346; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2.
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).
Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК).
Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК).
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.
Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.
При регистрации залога в силу закона действия регистратора определяются Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) <*>.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000. N 2452; 26.02.2003. N 4231 // БНА. 2000. N 48; 2003. N 17.
Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона". По ходатайству получателя ренты ему может быть предоставлена выписка из ЕГРП.
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:
- наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);
- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).
Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
- расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК);
- судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК);
- смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 596, 605 ГК);
- выкупа ренты (ст. ст. 592 - 594, 599, 605 ГК);
- в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.
5.5. Приватизация жилых помещений
5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
В соответствии со ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Статья 235 ГК "Основания прекращения права собственности" определяет, что по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Иными словами, публичная собственность не может отчуждаться частным порядком. Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. Орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.
Напротив, отчуждение имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не является приватизацией, хотя и влечет переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК. ГК установлены следующие ограничения: сделки унитарного предприятия по распоряжению недвижимым имуществом должны соответствовать специальной правоспособности данного юридического лица (указанным в уставных документах целям деятельности, ст. 49 ГК) и совершаться с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).
Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:
- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
- отчуждение имущества собственником (или по его решению);
- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.
Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом о приватизации жилья.
5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
1. Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд.
Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта РФ), либо муниципальной собственностью.
Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а дарением - гражданско-правовой сделкой, которая регулируется нормами ГК. Применительно к жилищному фонду, находящемуся в собственности общественных объединений (организаций), Закон о приватизации жилья носит рекомендательный характер. Пунктом 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 N 1542-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <*> общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.
--------------------------------
<*> Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 960.
В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:
а) передача в муниципальную собственность;
б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;
в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.
Соответственно, если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.
До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.
Если жилое помещение относится к муниципальному или государственному жилищному фонду в силу разграничения собственности, а также если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственность до 31 января 1998 г., согласно Закону о регистрации прав требуется предварительная регистрация права государственной или муниципальной собственности перед регистрацией перехода права к гражданам.
Если жилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственность после 31 января 1998 г., то регистрация права собственности на приватизируемое помещение возможна также только после регистрации возникновения права муниципальной или государственной собственности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету.
По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК, ст. 4 Закона о регистрации прав). Без регистрации возникновения права государственной и муниципальной собственности уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путем безвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления по договорам социального найма.
2. Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации.
Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 54-ФЗ) <*> в Закон о приватизации жилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.
До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства РФ не допускался. Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (ч. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Федеральный закон N 54-ФЗ, по существу, установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.
В настоящее время при определении статуса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" <*>, вступившим в силу 1 июля 2002 г. Согласно ст. 5 указанного Закона гражданами РФ являются: а) лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления данного Закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с данным Законом. Документом, удостоверяющим гражданство Российской Федерации, является паспорт гражданина Российской Федерации или иной основной документ, содержащие указание на гражданство лица. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации, определяются федеральным законом (ст. 10). Гражданство несовершеннолетних лиц может быть определено по месту рождения, гражданству и месту жительства родителей (ст. 12).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031.
3. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения.
Начиная с 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.
Существенно то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.
4. Волеизъявление на приватизацию или отказ от участия в ней. Жилищные права третьих лиц.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 60 ЖК РСФСР было установлено, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва на военную службу или прохождения ее по контракту (в течение первых 5 лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреждения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в лечебно-профилактическом учреждении. Аналогичная норма содержится в ст. 71 ЖК.
Согласно п. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" <*> положения ст. 60 ЖК, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, были признаны утратившими силу.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) <*> указал следующее: "Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов".
--------------------------------
<*> БВС РФ. 1993. N 11. С. 2.
Хотя Пленум Верховного Суда РФ указал на порядок отказа, участие в приватизации несовершеннолетних лиц фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилья <*> в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
--------------------------------
<*> Утрачивает силу с 01.01.2007.
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.
С учетом вышеизложенного для проверки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних регистрирующие органы имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее по месту работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
5. Бесплатность.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Возмездное приобретение незаселенного государственного или муниципального жилья физическими и юридическими лицами заслуживает отдельного рассмотрения.
6. Однократность.
Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В ч. 1 ст. 11 Закона о приватизации жилья четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних ч. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.
Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации.
7. Ограничение сроков.
В соответствии со ст. 12 Закона о введении ЖК жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после вступления в силу ЖК РФ, не подлежат приватизации. Согласно п. 2 ст. 2 Закона о введении ЖК с 01.01.2007 утрачивают силу ст. 1, 2 Закона о приватизации жилья. Таким образом, граждане, получившие государственное или муниципальное жилье:
- до 01.03.2005 - имеют право приватизировать его до 01.01.2007;
- после 01.03.2005 - не имеют право на приватизацию.
5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:
- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.
Если передача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 295 ГК неприменим. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации. Передающая жилье сторона - предприятие или учреждение только обязаны принять решение в 2-месячный срок (ст. ст. 6, 7 Закона о приватизации жилья), не испрашивая согласия собственника.
Возможна также и приватизация ведомственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собственность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. При наличии соответствующего нормативного акта приватизацию может осуществлять (подписывать договор передачи) руководитель (иное должностное лицо) акционерного общества на основании доверенности, распоряжения или иного поручения государственного (муниципального) органа. При решении вопроса о правомерности передачи государственного или муниципального жилья органами акционерного общества - балансодержателя следует также учитывать, что акционерные общества - правопреемники реорганизованных государственных предприятий (в том числе в части прав и обязанностей наймодателя в договоре жилищного найма), а также то, что в силу ст. 18 Закона о приватизации жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилой фонд передается либо их правопреемникам, либо в ведение местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию.
5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
Согласно первоначальной редакции ст. 7 Закона о приватизации жилья договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местной администрации. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК намного позже - с 1 января 1995 г. и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья была функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.
Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК и иными федеральными законами. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора, т.е. с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК).
В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ, вступившего в силу 31 мая 2001 г., положение о необходимости регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи (сделка) заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит регистрации и в настоящее время.
Таким образом, обязательной государственной регистрации в регистрационной службе подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав заявления должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.
При государственной регистрации прав проверяются следующие условия законности сделки приватизации:
- принадлежность жилого помещения государственному или муниципальному жилищному фонду;
- предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на условиях социального найма;
- полномочия передающих жилье органа или организации и подписавшего договор должностного лица;
- наличие у лиц, приватизирующих жилье, гражданства Российской Федерации;
- соблюдение прав несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;
- соблюдение принципа однократности приватизации жилья;
- обращение за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан и их правоспособность;
- соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на безвозмездную передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).
Исходя из вышеизложенного, для государственной регистрации права собственности на приватизируемое жилое помещение должны быть представлены следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации;
- заявление на регистрацию ранее возникшего права и (или) перехода права от имени передающего жилье органа или организации;
- заявления на регистрацию права всех участников договора приватизации;
- документы, необходимые для регистрации ранее возникшего права государственной или муниципальной собственности; права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- подлинные экземпляры договора передачи жилого помещения (приватизации) (по числу сторон и один для регистрационной службы);
- план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию жилищного фонда (копия поэтажного плана с экспликацией или технический паспорт);
- выписка из домовой книги (справка паспортного стола) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе и временно отсутствующих;
- договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета (наличие отношений социального найма может быть удостоверено органом местного самоуправления);
- документы, подтверждающие, что участники договора не участвовали ранее в приватизации жилого помещения (предоставляются в случае, если участники договора приватизации меняли место жительства после 11 июля 1991 г. - даты вступления в силу Закона о приватизации жилья).
5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
Приобретение права долевой собственности. До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором вступила в противоречие с нормами ГК (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц продолжалось.
Федеральным законом N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.
Строго говоря, участвующие в приватизации супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК, ст. ст. 34, 35 СК), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. ст. 246, 250 ГК).
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.
Приватизация коммунальных квартир. В этом случае объект приватизации - жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась и ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.
Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.
Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающий документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин является нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.
Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом N 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 г. граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в учреждение юстиции независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244 ГК). Государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.
Например, если квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух сособственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на 1/3 доли переход права не произошел и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь - квартира - передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК.
Невозможно также осуществить государственную регистрацию перехода права, если хотя бы один из участников приватизации собственников скончался до момента государственной регистрации. Ввиду утраты правоспособности одного участника в регистрации права долевой собственности будет отказано и всем остальным. Поскольку приватизация (переход в частную собственность) в этом случае не состоится, граждане вправе заключить новый договор приватизации с новым составом участников.
Приватизация комнат в коммунальной квартире. Как известно, первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным. Он утратил силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.
При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).
Хотя ни у кого не возникало сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования в коммунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>. Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 21. Ст. 1918.
По причине производного характера и неразрывной связи с правом на комнату доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).
5.6. Аренда
5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:
- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);
- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);
- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);
- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).
Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:
- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);
- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <*>. В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.
Данные нормы были отменены Указом Президента РФ от 25.01.1999 N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" (в ред. от 26.03.2003) // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651; 2003. N 9. Ст. 851; N 13. Ст. 1229.
В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежали регистрации в учреждениях юстиции.
С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.
Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества <*>.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 12.08.2004. N 5974 // БНА. 2004. N 34.
5.6.2. Объекты аренды
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы, в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Объектом аренды может быть также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. ст. 132, 656 ГК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).
В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.
Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (28 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.
Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).
Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и ст. 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.
Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.
Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).
5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.
Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:
- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);
- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);
- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);
- образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Закона РФ 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" <*> или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" <**>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.
<**> СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4135.
- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).
До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.
Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).
Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.
Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.
5.6.4. Регистрация договоров аренды
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение 5 рабочих дней.
Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП).
Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).
Как указано в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>, положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:
- договор считается заключенным;
- арендатор приобретает право аренды;
- вещное право арендодателя обременяется.
Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом уплачивается пошлина за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.
Ранее п. 73 Правил ведения ЕГРП была предусмотрена выдача свидетельства о регистрации аренды. Право аренды в настоящее время надлежащим образом подтверждается договором аренды с надписью о регистрации сделки.
Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в регистрирующий орган передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт будет необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.
Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или находящиеся в здании нежилые помещения, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.
5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.
Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
В соответствии с п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашением изменяются срок и предмет аренды, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения. За данные действия взимается пошлина <*>.
--------------------------------
<*> См. раздел 10 настоящего издания.
5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.
Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также со специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.
При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).
Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.
Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.
5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.
При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде необходимо внести изменения с указанием нового арендодателя. Основание для записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.
Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.
Инструкцией Минюста о регистрации аренды порядок действий в данном случае не установлен. Очевидно, он может быть следующим. По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации). В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Ранее внесенная запись об аренде погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, это - регистрация обременения в пользу определенного лица.
Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. ст. 382 - 390 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров перенайма от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Передача права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды".
Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды участка. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача прав по договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК, может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК). Арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет такие права независимо от срока аренды (п. 4 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.
Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и зарегистрированное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации договора перенайма дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.
Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом должна быть уплачена пошлина за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, "перерегистрация" оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.
Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004) <*> при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591; 2001. N 32. Ст. 3412; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 2. Ст. 160. N 50. Ст. 4847; N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 10. Ст. 837.
Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды" земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.
Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка (в случае аренды государственной или муниципальной земли на срок более 5 лет).
При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:
1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;
2) учредительный договор общества;
3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.
5.7. Расторжение сделок
Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК).
Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК). К расторжению договора применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.
По общему правилу основание для изменения или прекращения договора - соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК).
Как исключение из общего правила ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца.
Если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.
Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.
Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.
Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, если в период действия договора купли-продажи стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество (квартира) уже передано и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Расторжение договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении подписано в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст. ст. 450 - 453 ГК о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.
В равной степени это относится и к любому договору об отчуждении недвижимого имущества, по которому зарегистрирован переход права собственности к приобретателю, а стороны выполнили все обязательства.
Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям ЕГРП принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае по их заявлению соглашение о расторжении подлежит регистрации в органе по государственной регистрации. Зарегистрированное соглашение - основание для внесения записи о прекращении сделки в ЕГРП.
Если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то соглашение о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Чтобы при расторжении договора имущество и права на него были возвращены, необходимо условие о порядке передачи имущества в соглашении о расторжении договора или в самом договоре об отчуждении, а также регистрация перехода права собственности от приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты) к отчуждателю (продавцу, дарителю, получателю ренты).
Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, продавец или получатель ренты не заявляют исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.
Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и решение суда о расторжении договора не может быть основанием прекращения уже возникшего права покупателя. Чтобы получить имущество обратно, продавец (получатель ренты) вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.
5.8. Оформление прав на земельный участок
при совершении сделки со зданием
Статья 18 Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.
Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).
Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком.
С вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса. Так, если Гражданский кодекс допускал как возможность нахождения в гражданско-правовом обороте зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и, соответственно, различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.
Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Наиболее распространенная в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса, он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету.
Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 Земельного кодекса, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается (ст. 21 Земельного кодекса РФ).
По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодекса орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса.
Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи в данном случае является здание.
Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду.
Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.
Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает в себя следующие действия:
- изготовление кадастрового плана земельного участка;
- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;
- отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 статьи 45 Земельного кодекса);
- решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;
- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;
- регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в Едином государственном реестре прав.
Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует сказать, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации, на территории которого этот земельный участок расположен.
Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.
В чем же заключается выгода такой сделки.
1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. ст. 20 и 21 Земельного кодекса имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.
2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в орган по государственной регистрации один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в единый месячный срок.
3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.
4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от обращения в орган по государственной регистрации за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка.
5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. При этом отказ продавца от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой его прекращения (п. 1 ст. 45, ст. 53 ЗК РФ). Впоследствии продавец также должен обратиться в орган по государственной регистрации с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок. При этом заявление продавца о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок.
6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.
7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.
Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.
В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса.
Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственности на земельный участок только в результате возмездной сделки.
Применительно к юридическим лицам Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания.
Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения Земельного кодекса, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?
Исходя из положений вышеназванного Закона "О введении в действие...", представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
в) заключение договора аренды или купли-продажи;
г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
В реальной практике, исходя из положений ст. 36 ЗК РФ, предоставившей право приобретения земельного участка только лицам, имеющим объект недвижимости на вещном праве, покупатель осуществляет все действия по переоформлению прав на земельный участок после регистрации права собственности или иного вещного права на приобретенную недвижимость.
Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве собственности.
Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.
Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).
Статья 552 ГК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или в аренду, или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
Аналогичная норма содержится и в статье 273 ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.
Однако статья 35 Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования.
Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях:
- отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27.
Исходя из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса и статьи 129 Гражданского кодекса, применению подлежат нормы статьи 35 Земельного кодекса, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Однако часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому до заключения договора купли-продажи необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т.е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внести записи о праве собственности продавца на образованные в результате выделения (разделения) земельные участки.
Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.
(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи (статья 37 Земельного кодекса). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.
(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.
В этом случае:
- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;
- стороны заключают договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;
- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;
- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.
При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее:
- площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ);
- занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре);
- установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке и осуществляется в соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) <*>. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 592.
- после проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию земельных участков аналогичные изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав. Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка. Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.
Регистрационные действия. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки или перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца как на земельный участок, так и на расположенный на нем объект недвижимости.
Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК РФ).
В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- договор купли-продажи;
- переход права на дом к покупателю;
- переход права на земельный участок к покупателю.
В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;
- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;
- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.
В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца на объект недвижимости (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
- переход права на объект недвижимости;
- переход права на земельный участок.
Здание расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды.
Другая возможная ситуация, когда гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, продает здание.
При продаже покупатель здания приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания (ст. 552 ГК РФ).
В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (пункт 2 ст. 271 ГК РФ).
При переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (статья 35 ЗК РФ).
Из анализа приведенных норм Гражданского и Земельного кодекса следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.
Однако представляется, что право пользования земельным участком на условиях аренды требует соответствующего оформления, в том числе и регистрации в Едином государственном реестре прав. Особенно это актуально в тех случаях, когда к приобретателю здания переходит право пользования не всем арендованным земельным участком, а только его частью. Действия по оформлению прав на аренду земельного участка зависят от того, передаются покупателю права на весь земельный участок, арендуемый продавцом, или только на его часть. Рассмотрим возможные варианты.
(А) Вместе со зданием передается право аренды всего земельного участка, на котором расположено здание и арендуемого прежним собственником здания.
При этом следует учитывать следующее:
- право аренды передается продавцом (отчуждателем) здания по договору вместе с передачей недвижимости (ст. 552 ГК РФ);
- перемена арендатора в договоре аренды (перенаем земельного участка) осуществляется не по соглашению сторон, а в силу прямого указания закона;
- предметом соглашения между продавцом и покупателем является размер и границы земельного участка, права на который передаются. В случае нахождения на арендованном продавцом земельном участке других объектов недвижимости, остающихся в собственности продавца, покупателю передается право аренды только той части земельного участка, которая занята отчуждаемым объектом недвижимости и необходима для его использования. Раздел земельного участка может быть осуществлен только арендодателем и требует проведения землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков и заключения нового договора аренды;
- согласие арендодателя на передачу прав на земельный участок и перемену арендатора в договоре аренды не требуется.
(В) Вместе со зданием передается право аренды части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
В этом случае предмет договора аренды, заключенного с прежним собственником здания, подлежит изменению или договор может быть расторгнут. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением землеустроительных и кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником. Договор аренды земельного участка подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав.
(С) Арендатор земельного участка заключает с приобретателем здания договор субаренды части земельного участка, на условиях договора аренды.
Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ).
После регистрации перехода права производятся кадастровые работы по выделению части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.
С новым собственником здания заключается договор субаренды выделенной части земельного участка, при этом условия договора субаренды не должны отличаться от условий договора аренды земельного участка. При субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе и по арендным платежам. Договор субаренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отдельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность или аренду гражданам и заключения с ними договоров субаренды земли владельцы недвижимости осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.
Передача части земельного участка в субаренду может быть осуществлена путем включения условия о субаренде в договор купли-продажи недвижимости.
Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.
***
Итак, по содержанию данного раздела можно кратко отметить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.
Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.
При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.
Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.
При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.
Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то права на землю перейдут к приобретателю недвижимости с момента регистрации права на нее. Собственник недвижимости вправе требовать оформления аренды земли на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Отчуждатель может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - заключить новый договор с арендодателем.
До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости - законный землепользователь, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.
Глава 6. ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛКИ С НИМИ
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению правообладателя не допускается.
Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков.
Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).
Правовой режим земельных участков определяется:
- оборотоспособностью участка <*>;
--------------------------------
<*> Об оборотоспособности земельных участков см. гл. 1 настоящего издания.
- категорией земли (целевым назначением);
- разрешенным использованием участка;
- территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).
6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК).
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Согласно ст. 8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
- земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
- земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
- земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Категория земель указывается:
- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
- договорах, предметом которых являются земельные участки;
- документах государственного земельного кадастра;
- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XIV - XVIII ЗК.
Отнесение земель к определенной категории и перевод в другую категорию осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*>, вступившим в силу 05.01.2005. В частности, согласно ст. 14 данного Закона в случае отсутствия категории земли в документах Государственного земельного кадастра (ГЗК) либо при наличии противоречий между данными ГЗК и правоустанавливающими (правоудостоверяющими) документами на участки категория земли определяется на основании правоустанавливающих документов, полученных до вступления в силу указанного Закона, по заявлению правообладателя участка.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276.
6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом.
Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. ст. 11, 83 ЗК), а правил землепользования и застройки городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ.
В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:
1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;
2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;
3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;
4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;
5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) особо охраняемых территорий;
10) иные.
В соответствии со ст. 85 ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 85 ЗК). В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки <*> устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:
--------------------------------
<*> Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - органами государственной власти (ст. 1 Градостроительного кодекса).
- виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства <*> (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);
--------------------------------
<*> В Градостроительном кодексе под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения и незавершенные строительством объекты, кроме временных построек, т.е. фактически объекты недвижимости в терминах ГК и ЗК.
- ограничения использования участков и объектов капитального строительства.
Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37 Градостроительного кодекса):
1) основное;
2) условно разрешенное;
3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ним).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст. 39 Градостроительного кодекса.
Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87 ЗК).
При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования - городского или сельского поселения (ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - далее Закон о местном самоуправлении <*>). В соответствии со ст. 2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение - город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (пп. 3 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (пп. 4 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; РГ. 2004. 14 августа; 2004. 30 декабря.
6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав <*>
--------------------------------
<*> В период подготовки настоящего издания в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона N 8017-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающий замену понятия "часть земельного участка" на "земельный участок".
В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).
Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.
Однако часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК).
Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: "Находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002) <*>). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель.
--------------------------------
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001. N 2753; 19.08.2002. N 3706 // БНА. 2001. N 27; 2002. N 38.
Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.
6.2. Приобретение прав на земельные участки
Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- безвозмездное срочное пользование.
Ограниченные вещные права на землю - постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение - возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель.
В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, в частности:
- категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;
- статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;
- существованием права на землю до введения в действие ЗК.
Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).
Например, Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.
6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции России), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003) <*>. В соответствии с этим Постановлением распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р <**> и распоряжением Росимущества от 06.07.2004 N 104-р <***> утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189; 2003. N 48. Ст. 4677.
<**> Зарегистрировано в Минюсте России 03.10.2002. N 3833 // БНА. 2002. N 44.
<***> Зарегистрировано в Минюсте России 23.07.2004. N 5943 // БНА. 2004. N 31.
Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. ст. 9 - 11, 16 - 19 ЗК).
Приобретение ограниченных вещных прав на землю. Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). ЗК направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.
С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК).
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). Иногда необоснованно полагают, что земельным законодательством запрещен переход права постоянного (бессрочного) пользования к правопреемникам реорганизованных юридических лиц, так как п. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Однако нельзя путать два различных способа создания юридических лиц - реорганизацию существующего и учреждение нового юридического лица. Реорганизованное юридическое лицо не является учредителем вновь созданной организации-правопреемника. У созданного путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники, акционеры, члены (в зависимости от его организационно-правовой формы). Правопреемство - это институт гражданского, а не земельного права. Право постоянного (бессрочного) пользования участком у вновь созданных путем реорганизации юридических лиц возникает с момента их регистрации в государственном реестре юридических лиц.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право, возникшее у них до введения в действие ЗК, сохраняется.
В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
- возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
- приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;
- предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.
Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> была введена в действие гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю". В соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1644.
После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться не могут. Согласно ст. 21 ЗК права, приобретенные гражданами до введения в действие ЗК, сохраняются. По ст. 267 ГК допускалась передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника. После введения в действие ЗК распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода прав по наследству.
Таким образом, в настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:
- у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
- при наследовании после 30 октября 2001 г.
Бесплатное предоставление земельных участков в собственность гражданам. В соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК в настоящее время земельные участки могут предоставляться гражданам бесплатно в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).
В соответствии с ЗК бесплатно получить земельные участки могут следующие лица:
- граждане РФ, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, - однократно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК);
- имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК; ст. 20 ЗК);
- получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 63 ЗК);
- собственники жилых помещений в многоквартирных домах в существующей застройке (п. 2 ст. 36 ЗК, ст. 16 Закона о введении в действие ЖК);
- религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость религиозного и благотворительного назначения (п. 1 ст. 36 ЗК).
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение, в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Вводного закона).
Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ, в частности, следующими Федеральными законами:
- "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы" от 09.01.1997 N 5-ФЗ - под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);
- "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы" от 15.01.1993 N 4301-1 - под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (ст. 5).
В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ право бесплатного приобретения земельного участка имеют ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел.
Категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ. Например, Законом Ивановской области от 31.12.2002 N 111-ОЗ "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам" бесплатно получить участок могут: вынужденные переселенцы - граждане РФ; граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; граждане, имеющие неоформленные и незарегистрированные участки с жилыми, дачными и садовыми домами (или без таковых), а также наследники таких домов.
Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие). Правоустанавливающий документ на земельный участок - акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.
Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
Исключительно на торгах осуществляется предоставление:
- государственных или муниципальных земельных участков для строительства с предварительным и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК);
- земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Закона об обороте земель).
В соответствии с Законом о введении в действие Градостроительного кодекса Земельный кодекс дополнен ст. 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (вступает в силу с 01.10.2005) и ст. 30.2 "Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Общий смысл данных норм заключается в том, что участки предоставляются без согласования мест размещения объектов и в открытом порядке - путем публикации предложения и продажи участка или права его аренды на аукционах.
Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК. Порядок торгов установлен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" <*>. Порядок организации и проведения аукционов по продаже государственных или муниципальных земельных участков (права аренды) для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен статьями 38.1 и 38.2 ЗК (в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса). На торги выставляется сформированный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.
Если на участие в торгах подана только одна заявка, то при условии заблаговременной публикации о проведении торгов договор подписывается с этим участником без проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).
Без проведения торгов осуществляется:
- продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2 Вводного закона);
- продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Вводного закона);
- продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК);
- продажа участков арендаторам, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК, п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);
- продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о дачных объединениях);
- продажа и передача в аренду земельных участков в границах участка, арендованного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
Основанием для предоставления земельного участка в аренду следует признать также наличие лицензии на недропользование (ст. 11 Закона о недрах).
При возмездном приобретении участка - выкупе или аренде - права возникают не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК).
6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Этот принцип установлен Конституцией России (ч. 3 ст. 62), ГК (п. 1 ст. 2), Федеральным законом от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 11.11.2003) <*> (ст. ст. 3, 4). Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом. Правовое положение иностранных граждан в России определяется также международными договорами РФ.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 46 (ч. 1). Ст. 4437.
В настоящее время российским законодательством установлены следующие ограничения в отношении земельных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут:
- иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ; иностранные граждане могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование (ст. 18 Закона о дачных объединениях);
- иметь в собственности земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК);
- бесплатно получить в собственность земельные участки, находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, в иных предусмотренных законом для граждан Российской Федерации случаях безвозмездного приобретения участков (п. 5 ст. 28 ЗК);
- воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка при приобретении в собственность зданий, строений, сооружений из перечня, который может быть утвержден Президентом РФ (п. 5 ст. 35 ЗК);
- иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) (ст. ст. 1, 3 Закона об обороте земель).
Закон РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <*> допускал участие в нем только совершеннолетних граждан России. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <**> предоставил это право иностранным гражданам и лицам без гражданства.
--------------------------------
<*> Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.
<**> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.
Вместе с тем с учетом вышеперечисленных ограничений иностранные физические и юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки в порядке наследования и путем приобретения участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц.
6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
Заключение договоров купли-продажи участков регулируется § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 "Купля-продажа" ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации так же, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.
Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК, п. 2 ст. 8 ЗК и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь;
- кадастровый номер;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка.
2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
3. Признаются недействительными условия договора:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.02.2003) <*> по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805.
<**> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.
Законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка - обязательное условие сделки. Особенности купли-продажи участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в разделе 6.4.1. Об особенностях отчуждения частей земельных участков см. раздел 4.5.3.
6.2.4. Особенности аренды земельного участка
Общие положения об аренде см. раздел 5.6 настоящего издания. Вместе с этим необходимо учитывать следующие особенности аренды земельных участков.
Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК, п. 1 ст. 614 ГК).
Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет следующие существенные особенности.
1. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК).
2. Произвольная передача участка в аренду не допускается, необходимы предусмотренные законом основания - наличие у арендатора объектов недвижимости, приобретение права на заключение договора на торгах и пр. (см. раздел 6.2.1 настоящего издания).
3. Передача в аренду участков из состава неразграниченных государственных земель (на которые не возникло и не зарегистрировано право собственности РФ, субъекта РФ, конкретного муниципального образования) согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК должна осуществляться государственными и муниципальными органами в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576. Органы местного самоуправления обязаны согласовать с органами по управлению соответствующим федеральным или государственным имуществом договоры аренды участков:
- предоставляемых федеральным и муниципальным организациям;
- занятых объектами недвижимости, находящихся в собственности РФ или субъекта РФ или находившихся в их собственности до приватизации;
- арендная плата за которые поступает в бюджет РФ или субъекта РФ.
Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения, утверждена распоряжением Росимущества от 06.07.2004 N 104-р <*>.
--------------------------------
<*> Зарегистрировано в Минюсте России 23.07.2004. N 5943 // БНА. 2004. N 31.
Обязательным приложением к договору аренды является кадастровый план участка.
4. Передача арендатором права аренды по договору, заключенному на срок более 5 лет, может быть осуществлена без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК). Арендатор участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может передать право аренды на этих условиях независимо от срока аренды (п. 4 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
Особенности аренды участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в разделе 6.4.1.
6.3. Государственная регистрация правоотношений
по поводу земельных участков
6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации?
Напомним, что государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".
Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), - устанавливается ГК.
В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:
- право собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- частный сервитут.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:
- договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);
- отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК);
- договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
- договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ст. 32 ЛК);
- договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);
- договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 <*>);
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 964.
- договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);
- договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
- уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды (ст. ст. 389, 391 ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма (ст. 615 ГК);
- соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).
Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды, на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется <*>.
--------------------------------
<*> См. также раздел 5.6 настоящего издания.
Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) <*>. Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.
--------------------------------
<*> Зарегистрировано в Минюсте России 30.01.2002. N 3204; 20.11.2003. N 5251 // БНА. 2002. N 6; 2003. N 51.
6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ).
В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:
- ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);
- доверительное управление (ст. 1017 ГК), кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель);
- рента (ст. 584 ГК);
- аресты, запрещения заключения сделок (ст. ст. 1, 28 Закона о регистрации прав);
- права требования в судебном порядке (ст. 28 Закона о регистрации прав);
- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК);
- публичные сервитуты (ст. 23 ЗК);
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК);
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК);
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 ЗК);
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и ГК, иными федеральными законами.
Определенные ст. 56 ЗК ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Так, в соответствии со ст. 30.2, п. 3 ст. 38.2 ЗК (в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса) могут быть установлены максимальные сроки строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендованный для комплексного освоения целый участок может быть впоследствии разделен в соответствии с планировочной документацией на несколько участков, которые могут быть приобретены арендатором в собственность или в аренду. Ограничения максимальных сроков строительства на комплексном участке сохраняются для собственников и арендаторов отдельных участков в его границах и переходят при обороте участков - отчуждении участков или уступке права их аренды (п. 5, 6, 7 ст. 30.2 ЗК). Соответственно, такое ограничение подлежит регистрации в ЕГРП и отражению в правоустанавливающих документах на землю.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):
- возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;
- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;
- регистрация ограничений (обременений), установленных соглашением, проводится по заявлению обеих сторон;
- регистрация ограничений (обременений), установленных в публичных интересах, осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти и местного самоуправления.
Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК). Гражданским и земельным законодательством установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.
Частный сервитут (ст. ст. 274 - 277 ГК) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута (сервитуария); одновременно это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК). Таким образом, публичный сервитут - не вещное право, поскольку не имеет правообладателя - сервитуария. Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.
Безвозмездное срочное пользование. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24 ЗК) из земель:
- находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более 1 года - государственным и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;
- находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела.
- находящихся в государственной или муниципальной собственности - религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 ЗК.
Что подлежит государственной регистрации при безвозмездном срочном пользовании земельными участками?
Главой 36 ГК предусмотрено право безвозмездного пользования вещами, возникающее на основании договоров ссуды. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью ГК вообще не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания. Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками не подлежат регистрации. Очевидно, что, как и в случае аренды недвижимости, обязательственное право безвозмездного срочного пользования не подлежит отдельной регистрации. Вместе с тем права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК), поэтому в случае предоставления участков из частных земель в ЕГРП могут быть зарегистрированы обременения (ограничения). Однако, строго говоря, возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации - будь то договор, право или ограничение (обременение).
Права на служебные наделы не являются имущественными, гражданскими правами. Можно сказать, что это "земельно-трудовые отношения": служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Служебные наделы не являются объектами гражданских прав, для них не требуется землеустройство и кадастровый учет. Земли организаций, имеющих право предоставлять служебные наделы, находятся, как правило, в их постоянном (бессрочном) пользовании - на праве, которое не допускает распоряжения этими участками (п. 4 ст. 20 ЗК). Право на служебный надел возникает на основании решения организации и дает возможность работнику (а в некоторых случаях и членам его семьи) проводить сельскохозяйственные работы и получать в собственность сельскохозяйственную продукцию (ст. ст. 40, 41 ЗК). Служебные наделы не участвуют в обороте, они не сохраняются при переходе прав на земли организаций. Поэтому права на служебные наделы не подлежат государственной регистрации.
6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.
Исключение из принципа "предварительной регистрации" установлено п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: до разграничения государственной собственности на землю для распоряжения государственными землями предварительная регистрация права государственной собственности не требуется.
В соответствии с п. 9 ст. 3 Закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.
Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы:
- свидетельства о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18 Закона об обороте земель);
- государственные акты, выданные в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (в ред. от 25.01.1999) <*>;
--------------------------------
<*> Документ опубликован не был.
- свидетельства о праве собственности на землю в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении формы свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" <*> (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей;
--------------------------------
<*> РГ. 1992. 15 апреля.
- если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 25.01.1999) <*>), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;
--------------------------------
<*> Российские вести. 1993. N 210; РГ. 1994. 5 января; СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651.
- договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).
Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
Подчеркнем, что наличие таких документов не освобождает правообладателя от обязанностей регистрации права собственности в ЕГРП в случае совершения сделки с участком (п. 25 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
28 января 2003 г. вступил в силу Закон об обороте земель, который внес существенные изменения в регулирование земельного оборота. Все 20 статей Закона содержат важные нормы, кратко рассмотрим некоторые из них.
Действие Закона не распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК (п. 1 ст. 1).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
- сохранение целевого использования земельных участков;
- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, которые могут одновременно находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;
- преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку участка при его продаже (за исключением случаев продажи с публичных торгов), а также доли в праве общей собственности на участок при возмездном отчуждении такой доли (если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести такую долю);
- возможность принудительного изъятия и прекращения прав неиспользуемых или используемых ненадлежащим образом участков сельскохозяйственного назначения;
- установление особенностей предоставления участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;
- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами;
- обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве на участок, которые не могут принадлежать ему на праве собственности, до 28 января 2004 г. Если участок или доля не будут отчуждены, орган по государственной регистрации прав обязан письменно известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.
6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
Аренда земельных участков. Участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК, для целей, не связанных со строительством. При наличии двух и более заявлений право на заключение договора аренды приобретается на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2. ст. 10 Закона об обороте земель).
В аренду могут быть переданы участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель).
В соответствии с правилами гражданского законодательства договор аренды находящегося в долевой собственности участка заключается от имени всех участников общей собственности: договор подписывают все участники долевой собственности или один из них на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК, п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Площади арендуемых одним лицом участков не ограничиваются.
Приватизация. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель).
Арендованный участок может быть приобретен в собственность по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды (без торгов) (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель).
Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ (п. 4 ст. 1 Закона об обороте земель).
Приватизация сельскохозяйственных земель иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, запрещена - данные лица могут обладать участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Купля-продажа. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки участка по цене, за которую он продается (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец участка сельскохозяйственного назначения обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или муниципальное образование о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Если субъект РФ или муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При нарушении преимущественного права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Правовой режим данного имущества определяется ст. ст. 257 - 259 ГК и Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ (Закон о КФХ). Предоставленные для ведения КФХ или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью членов КФХ, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов КФХ (ст. 8 Закона о КФХ). При выходе одного из членов КФХ, а также в случае наследования имущества умершего члена КФХ участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 9 Закона о КФХ, п. 2 ст. 258 ГК). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.
6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения <*>.
--------------------------------
<*> О различии недвижимой вещи и доли в праве см. разд. 4.1 настоящего издания.
Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (в ред. от 06.03.1992) <1>, от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (в ред. от 03.08.1998) <2>. Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <3>). В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (в ред. от 25.01.1999) <4> собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству.
--------------------------------
<1> СП РФ. 1992. N 1 - 2. Ст. 9; РГ. 1992. N 60.
<2> САПП РФ. 1992. N 12, N 25; СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 900; 1998. N 32. Ст. 3918.
<3> СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.
<4> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026; 1999. N 5. Ст. 651.
В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, передать в доверительное управление, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.
Если участников общей собственности более пяти, в соответствии с Законом об обороте земель правила ГК о долевой собственности упрощаются.
Извещение о намерении продать долю может быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель).
Выдел участка в счет земельной доли (ст. 13 Закона об обороте земель). В соответствии со ст. 252 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению между собственниками. Для выдела земельного участка (ст. 13 Закона об обороте земель) участник долевой собственности обязан письменно известить о своем намерении остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка (в расчете на единицу площади), участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам.
Если в течение месяца со дня уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным. Споры о местоположении участка и компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур, определенных Правительством РФ. До вступления в силу Закона об обороте земель, если участники долевой собственности не достигали соглашения о выделе доли, решение могли принимать органы местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (п. 9 Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337).
Определение долей и выдел их в натуре были запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. п. 20 - 23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708.
Владение и пользование общим земельным участком (ст. 14 Закона об обороте земель). Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (ст. 14 Закона), принимается общим собранием участников долевой собственности, которое считается правомочным в случае присутствия не менее 20% участников долевой собственности. При этом распоряжение общим земельным участком осуществляется по правилам ГК - по соглашению всех участников. Не допускается заключение сделок одним или несколькими лицами даже по решению общего собрания.
6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежат также следующие сделки - договоры дарения и залога земельных долей, пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли под выплату ренты). Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.
Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в орган по регистрации необходимо представить кадастровый план общего земельного участка. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства (ст. 17 Закона об обороте земель).
Поскольку земельная доля - это не вещь, она не может быть передана в аренду (иное пользование). Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель, должны быть до 28 января 2005 г. приведены в соответствие с правилами ГК и п. 2 ст. 9 Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется (ст. 16 Закона об обороте земель).
6.5. Сделки с участками лесного фонда
В соответствии со ст. 12 ЛК не допускаются купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования (ст. 22 ЛК).
Сделки с участками лесного фонда регулируются:
- ЛК;
- гражданским законодательством;
- Положением об аренде участков лесного фонда, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 N 345 (в ред. от 19.06.2003) <*>;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585; 2003. N 25. Ст. 2532.
- Положением о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 964.
Участки лесного фонда могут передаваться для следующих видов лесопользования:
- заготовка древесины, живицы, заготовка второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и др.);
- побочное лесопользование (сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, заготовка древесных соков, заготовка и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбор мха, лесной подстилки и опавших листьев, камыша и другие виды побочного лесопользования, перечень которых утверждается федеральным органом управления лесным хозяйством);
- для нужд охотничьего хозяйства;
- для научно-исследовательских целей;
- пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.
Использование участков лесного фонда может осуществляться как с изъятием лесных ресурсов, так и без их изъятия. Участок лесного фонда может предоставляться для осуществления одного или нескольких видов лесопользования одному или нескольким лесопользователям.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов (ст. 34 ЛК). Подготовка предоставления участков лесного фонда в аренду осуществляется территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей. Размеры участков лесного фонда, предоставляемых в аренду, определяются региональным (областным, республиканским и т.д.) управлением лесами по согласованию с органом исполнительной государственной власти субъекта РФ с учетом установленных норм лесопользования и имеющихся у арендатора производственных мощностей.
Участки лесного фонда передаются в аренду или безвозмездное пользование лесхозами Федеральной службы лесного хозяйства России. Арендаторами могут быть юридические и физические лица, имеющие лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст. 34 ЛК). Участки лесного фонда предоставляются в аренду и безвозмездное пользование на срок от года до 99 лет (ст. 31 ЛК). Субаренда и выкуп арендованных участков запрещаются (ст. ст. 31, 34 ЛК).
Сторонами договора концессии участка лесного фонда являются Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти и инвесторы (лица, признаваемые таковыми в соответствии с законодательством).
В договоре аренды участка лесного фонда должны быть указаны:
- стороны договора аренды;
- границы участка лесного фонда (которые должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах);
- виды лесопользования;
- объемы (размеры) лесопользования;
- срок аренды;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- права и обязанности сторон по использованию, охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
- порядок оплаты проведенных арендатором лесохозяйственных работ;
- ответственность за нарушение договорных обязательств и порядок возмещения убытков;
- основания расторжения и изменения договора аренды.
Указанные условия - существенные условия договора аренды участка лесного фонда. В договоре аренды по усмотрению сторон указываются также иные условия, предусмотренные лесным законодательством.
Регистрация договоров пользования участками лесного фонда производится после регистрации права федеральной собственности на участки лесного фонда.
В соответствии с Инструкцией Минюста РФ о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) для государственной регистрации необходимы следующие документы:
- заявление о государственной регистрации договора;
- документ об оплате государственной пошлины;
- учредительные документы, свидетельство о регистрации и документ о постановке на налоговый учет арендатора - юридического лица;
- документ о полномочиях лесхоза заключать договор в отношении участка лесного фонда;
- документ о полномочиях представителя юридического лица, заключившего договор аренды, безвозмездного пользования, концессии;
- документ, удостоверяющий личность физического лица, в том числе представителя юридического лица при проведении государственной регистрации;
- план и описание участка лесного фонда, удостоверенные органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда;
- договор аренды, безвозмездного пользования или концессии с приложениями;
- решение органа государственной власти субъекта РФ о предоставлении участка лесного фонда;
- протокол лесного аукциона, конкурса (если таковой проводился).
В случаях, предусмотренных законодательством, на государственную регистрацию договора представляются и иные документы.
Глава 7. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ
НА ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
7.1. Основания возникновения права
на вновь созданные объекты
Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК).
Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации.
Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.
Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
1) для строительства объекта отведен земельный участок;
2) для строительства получено разрешение;
3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
4) объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации прав (в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований п. 1 ст. 218, ст. 222, ст. 263 ГК необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:
- право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31.01.1998);
- соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;
- наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости.
Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.
7.2. Приобретение и регистрация прав на введенные
в эксплуатацию объекты недвижимости
7.2.1. Подтверждение факта создания объекта
Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Исходя из данных норм, нельзя признать документы, содержащие описание объекта недвижимости, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости, основанием для регистрации права, хотя они и свидетельствуют создание объекта в натуре.
Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию).
Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта (см. письмо Госстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9). Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимались в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимались в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии - в соответствии со СНиП 3.01.04-87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначались государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования - инвестором. Акт приемки в эксплуатацию подлежал утверждению органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимались в порядке, установленном органами власти субъектов Российской Федерации.
Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.
В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:
- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.
Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов - для внесения изменений в документы государственного учета.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом акты приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные и выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса, признаются действительными.
Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством, после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30.12.2004) специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных после 30.12.2004, - акт приемки объекта в эксплуатацию.
Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (ч. 2 ст. 16). На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, ч. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).
Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве, опубликованный 31.12.2004, вступает в силу через три месяца после его опубликования и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания любых объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (ст. 27).
Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.
7.2.2. Предоставление земельного участка для строительства
С 01.01.2005 утратило силу требование п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав, называющее в качестве основания для государственной регистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком <*>.
--------------------------------
<*> См. Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ.
Между тем объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31.01.1998, требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998, сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998, то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК).
Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998, то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю <*>.
--------------------------------
<*> См. раздел 6.3.3 настоящего издания.
В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок <*>. Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК (30.10.2001). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступления в силу Закона о регистрации прав, необходимо проведение кадастровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадастровых работ земельный участок.
--------------------------------
<*> См. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998.
Представляется, что исключение с 01.01.2005 из п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав требования о представлении в качестве основания для регистрации права на созданный объект недвижимости документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, обусловлено главным образом тем, что действующее законодательство регулирует строительство, исходя из наличия права застройщика на участок и регистрации права в ЕГРП.
7.2.3. Разрешение на строительство
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:
- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана - разрешенному использованию участка;
- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
Градостроительный кодекс содержит требование о необходимости изготовления градостроительного плана для строительства как на застроенном, так и на незастроенном земельном участке, а также для реконструкции объекта недвижимости (ст. 44). Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Форма градостроительного плана должна быть утверждена Правительством РФ. До принятия в установленном Градостроительном кодексом порядке правил землепользования и застройки территории, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса, до установления формы градостроительного плана, разрешение на строительство выдается при наличии кадастрового плана земельного участка.
Разрешение на строительство необходимо для регистрации:
- прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;
- прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации прав);
- договоров участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).
Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса), до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ (п. 1 ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
Например, Законом г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" установлен порядок выдачи и содержание разрешений на строительство. Разрешения на строительство, выдаваемые органом архитектуры и градостроительства г. Москвы в соответствии с данным Законом, будут являться действительными впредь до установления на федеральном уровне формы разрешения на строительство.
Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса):
- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу;
- на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);
- строений и сооружений вспомогательного характера.
7.2.4. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании пункта 1 ст. 218 ГК РФ. В этом случае, как уже говорилось выше, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта и при наличии прав на земельный участок может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика на созданный им для себя объект.
Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства в судебной практике сформировался уже давно. Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 N 14) <*> указано, что сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.
--------------------------------
<*> Закон. 1997. N 3.
Таким образом, для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.
Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа (иного распорядительного документа организации) об осуществлении строительства собственными силами, расшифровка по счетам баланса "Основное производство" и "Вложения во внеоборотные активы" и т.п.
Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект.
Бухгалтерскими документами может быть подтверждено, что для строительства объекта привлекались кредиты банка или другие заемные средства, а средства третьих лиц под обязательство передать объект или часть объекта не привлекались.
Если финансирование строительства осуществлялось за счет собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для иных лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. В обеспечение обязательств застройщика по возврату денежных средств земельный участок, на котором построится или строится здание или сооружения (либо право аренды земельного участка и строящееся здание или сооружения) считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредит, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом (ст. 64.2, ст. 64 Закона об ипотеке).
Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.
Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами главы 37 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.
В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.
Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из п. 1 ст. 218 ГК, право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.
У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:
- либо право собственности на определенные части объекта (помещения);
- либо право общей долевой собственности на весь объект.
Все вышеизложенное относится к строительству, для осуществления которого привлекались денежные средства и разрешение на которое было выдано до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, т.е. до 01.04.2005.
Привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность жилые или нежилые помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, выданного после 01.04.2005, осуществляется исключительно в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве. Договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, по которым для строительства привлекаются денежные средства, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
При заявлении о регистрации прав на объект недвижимого имущества, разрешение на строительство которого выдано после 01.04.2005, государственный регистратор получит информацию из ЕГРП о наличии договоров участия в долевом строительстве и участниках долевого строительства, приобретающих право на жилые и (или) нежилые помещения в построенном объекте недвижимости. Если помимо участников долевого строительства другие лица не участвовали в строительстве объекта с целью приобретения жилых и (или) нежилых помещений, то предоставление какой-либо дополнительной информации об отсутствии прав третьих лиц на построенный объект недвижимости не требуется.
Однако в ЕГРП будет отсутствовать информация о лицах, принимавших участие в строительстве неденежными средствами. В этом случае представляется, что информация о наличии или отсутствии таких участников строительства должна быть предоставлена застройщиком.
7.2.5. Документы для регистрации права застройщика
Таким образом, для регистрации необходимы:
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:
- для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;
- для руководителя юридического лица - учредительные документы юридического лица или их удостоверенные копии, а также документ об избрании (назначении) руководителем;
- для представителя юридического лица - доверенность (нотариально удостоверенная).
5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРП):
- кадастровый план земельного участка;
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (в необходимых случаях зарегистрированное в районной поземельной книге);
- либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства;
- либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на землю;
- либо государственный акт землепользования.
6. Разрешение на строительство, выданное соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (при необходимости).
7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию после 30.12.2004.
8. Документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.
9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ, - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005.
10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.
11. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется) - подлинник или нотариально удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).
7.3. Инвестиции и совместное строительство
объектов недвижимости <*>
--------------------------------
<*> Рассматриваемые в настоящем разделе договоры не попадают под действие Закона об участии в долевом строительстве.
7.3.1. Правовое регулирование инвестиционных отношений
Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <*> (далее - Закон об инвестиционной деятельности).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
В соответствии с названным Законом об инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4).
Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6). В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:
- физические и юридические лица,
- создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц,
- государственные органы,
- органы местного самоуправления,
- иностранные инвесторы.
Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако Закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности - напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8).
В настоящее время привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 31.03.2005, регулируется Законом об участии в долевом строительстве, и договоры, заключаемые на участие в долевом строительстве, должны соответствовать требованиям указанного Закона.
Условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности:
а) по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005;
б) по внесению инвестиций в строительство неденежными средствами -
должны соответствовать положениям Гражданского кодекса и Закона об инвестиционной деятельности.
При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.
Из информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" <*> усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров:
--------------------------------
<*> Экономика и жизнь. 2000. N 34.
а) договор о совместной деятельности по строительству объекта;
б) договор на участие в строительстве объекта.
Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.
1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.
Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.
Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. Например, для г. Москвы таким договором является инвестиционный контракт, заключенный инвестором с городом как субъектом гражданско-правовых отношений. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства.
2. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.
Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (01.04.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 421 ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.
Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.
Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме является самостоятельным объектом недвижимости и объектом права, собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Исходя из такого правового режима квартиры, предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.
В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.
Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.
Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Важное значение для анализа правоотношений имеет Обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ <*>. В указанном Обобщении Верховный Суд РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли), и применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2.
Анализируя судебную практику, ВС РФ указал, что договоры, которые заключали граждане с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию <*>.
--------------------------------
<*> Там же.
7.3.2. Документы для регистрации права собственности на помещение на основании инвестиционного договора
Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 01.04.2005, проводится при условии подтверждения:
- прав застройщика на земельный участок для строительства;
- завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.
Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого пакета заказчика, состоящего из следующих документов:
1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право не зарегистрировано в ЕГРП).
2. Разрешение на строительство (при необходимости).
3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия, - по объектам, введенным в эксплуатацию до 30.12.2004.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по объектам, введенным в эксплуатацию с 30.12.2004.
4. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.
5. Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства.
6. Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего вышеназванные документы.
Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно, тем из инвесторов, который первым обратился за регистрацией своего права.
Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:
1. Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования.
2. Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.
4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица.
5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме.
6. Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору.
7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).
В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.
Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.
Соответственно, дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе "пакета заказчика".
Документами - основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта.
Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.
Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.
Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно, заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.
7.4. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости
7.4.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве
Значительную трудность до настоящего времени представляла квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами.
Проблема квалификации указанных договоров решена вступившим в силу 01.04.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:
- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
- устанавливает основания и условия возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;
- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с положениями ст. 2, ч. 1 ст. 3 данного Закона застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме на основании договора на участие в долевом строительстве, если он:
1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;
2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;
3) имеет разрешение на строительство.
При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.
Объектами строительства являются многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Участие в строительстве физических и юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК и Законом об инвестиционной деятельности, что рассмотрено в п. 7.3 настоящей главы.
7.4.2. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования и исполнение договора
Определение договора участия в долевом строительстве содержится в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязанности застройщика:
- построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объект недвижимости;
- построить объект недвижимости в срок, определенный договором;
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;
- передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обязанности участника долевого строительства:
- уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;
- принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.
Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре такой договор считается незаключенным.
Существенные условия договора участия в долевом строительстве:
1. Предмет договора - объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - единый для всех участников долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).
Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается:
- после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом;
- с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).
Исполнение обязательств по договору. После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежилое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 - 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
На участника долевого строительства законом также возложена обязанность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообщение застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления застройщика (ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
7.4.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлены ст. 25.1 Закона о регистрации прав.
Государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства.
Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимости (дома) с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор участия в долевом строительстве;
5) документ с описанием объекта долевого строительства (помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Следует заметить, что ч. 2 ст. 25.1 содержит требование о предоставлении заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства) для регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Относительно того, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров на участие в строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), указанная норма не содержит никаких указаний.
Очевидно, что для регистрации всех последующих договоров на участие в строительстве не требуется тех документов, которые застройщик обязан предоставить при регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Указанные документы представляются застройщиком только при регистрации первого договора, при регистрации последующих договоров указанные документы не представляются. Однако если договор со стороны застройщика подписан не тем должностным лицом, который от имени застройщика заключал договор с первым участником долевого строительства, то потребуется представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор.
Представляется, что в силу того, что ст. 25.1 не устанавливает какого-либо специального порядка для представления документов на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, государственная регистрация таких договоров, как первого договора, так и всех последующих, осуществляется на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Для регистрации второго и последующих договоров, заключенных с участниками долевого строительства, представляется:
- заявление сторон договора - застройщика и участника долевого строительства;
- договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах (экземпляр застройщика, экземпляр участника долевого строительства и экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);
- описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;
- документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор - при необходимости.
Документы, содержащие описание создаваемого объекта. В соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации прав для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух документов с описанием создаваемого объекта:
1. План создаваемого объекта недвижимости, который:
- содержит информацию о местоположении строящегося объекта, о количестве находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- графически отображает информацию о находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и их планируемой площади;
- изготавливается застройщиком в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
- соответствует сведениям, содержащимся в опубликованной проектной декларации (пункты 4 и 5 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве);
- представляется застройщиком только один раз при регистрации договора на участие в строительстве, заключенного с первым участником;
- удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица застройщика и скрепляется печатью застройщика, при необходимости сшивается.
2. Описание объекта долевого строительства:
- представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих;
- осуществляется застройщиком в соответствии с проектной документацией;
- содержит информацию о технических характеристиках объекта долевого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства;
- к описанию должен быть приложен план создаваемого объекта недвижимости, на котором указано местоположение объекта долевого строительства (жилых и (или) нежилых помещений);
- удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участником долевого строительства.
Запись о регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 (сделки) открытого на земельный участок раздела ЕГРП и указывается при выдаче информации о правах на земельный участок (выписке из ЕГРП).
В этот же подраздел вносятся записи о регистрации изменений к договору, о расторжении договора, об уступке прав требования по зарегистрированному договору.
Запись о расторжении договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению одной из сторон договора на основании документов, подтверждающих расторжение договора. Получив заявление о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, орган по регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить другую сторону договора о поступлении такого заявления (ч. 4 ст. 25.1 Закона о регистрации прав). Если в установленный для регистрации срок от другой стороны договора не поступит возражений, то орган по государственной регистрации вносит запись о расторжении договора.
Ипотека в силу закона. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства.
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды земельного участка.
При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.
Представления заявления застройщика или участников долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строительством объекта вносится без заявления и взимания государственной пошлины за регистрацию.
7.4.4. Государственная регистрация прав участника долевого строительства
Законом об участии в долевом строительстве определены специальные основания для регистрации права собственности участника долевого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качестве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости называет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что при регистрации права участника долевого строительства документами, подтверждающими факт создания объекта, являются:
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения).
Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию данного разрешения не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения.
Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:
- по заявлению участника долевого строительства или его наследника.
Обратиться с заявлением о государственной регистрации права на объект долевого строительства могут также и наследники участника долевого строительства, о чем прямо указано в ч. 4 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве. В этом случае должен быть представлен документ, подтверждающий, что заявитель является наследником участника долевого строительства. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом;
- при представлении акта приема передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;
- при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участнику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения, или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратившимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства в органе по государственной регистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объекта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застройщиком.
Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.
После регистрации права собственности участника долевого строительства вносится запись о прекращении ипотеки в силу закона земельного участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строительстве. Указанная запись должна вноситься в силу положений ст. 413 ГК РФ (совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), ч. 8 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.
Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено, что земельный участок или право аренды земельного участка и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости, могут быть переданы застройщиком в залог банку в качестве обеспечения иных обязательств застройщика. В этом случае имеет место ипотека, возникшая на основании договора. Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что банк и застройщик несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства, нормы, которые бы устанавливали прекращение договорной ипотеки с момента регистрации права собственности участника долевого строительства, отсутствуют.
Таким образом, запись о прекращении ипотеки, возникшей в силу договора, может быть внесена на общих основаниях, установленных ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, а именно на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Вряд ли можно признать правильным истребование в данном случае указанных документов. Представляется, что жилое и (или) нежилое помещение, переданное участнику долевого строительства, а также право участника долевого строительства на земельный участок не должны быть обременены ипотекой, возникшей на основании договора ипотеки, заключенного застройщиком с банком, в силу особенностей заключения такого договора, установленных ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве. Договорная ипотека в части имущества, переданного в собственность участника долевого строительства, должна быть прекращена с момента регистрации его права без предоставления заявлений залогодателя и залогодержателя и без взимания государственной пошлины. Однако это требует дополнительного законодательного регулирования.
Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строительстве объекта недвижимости не на основании договора участия в долевом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осуществлявших вклад в строительство неденежными средствами, осуществляется при представлении договора и акта передачи жилого и (или) нежилого помещения.
7.5. Жилищные накопительные кооперативы - участники
долевого строительства
Правовое положение и деятельность жилищных накопительных кооперативов (далее - ЖНК) регулируется Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ <*> и характеризуется следующими положениями:
--------------------------------
<*> РГ. 2004. 31 декабря. N 292.
- ЖНК является потребительским кооперативом;
- наименование ЖНК должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив";
- ЖНК создается как добровольное объединение граждан на основе членства;
- цель создания ЖНК - удовлетворение потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов;
- ЖНК осуществляет привлечение и использование денежных средств граждан - членов кооператива на приобретение или строительство жилых помещений для передачи их в пользование членам кооператива, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам кооператива;
- отношения между ЖНК и его членами возникают на основе членства в кооперативе;
- ЖНК не вправе осуществлять иную деятельность, кроме предусмотренной Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах";
- ЖНК имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности.
При осуществлении деятельности ЖНК вправе (ст. 16 Закона "О жилищных накопительных кооперативах"):
- привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
- вкладывать имеющиеся у него средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых домов в качестве застройщика или участника долевого строительства;
- приобретать жилые помещения;
- привлекать заемные средства.
Таким образом, помимо приобретения жилых помещений на "вторичном" рынке, ЖНК может участвовать в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Однако, приобретая жилое помещение либо участвуя в строительстве с целью получения в собственность жилого помещения в строящемся доме, ЖНК действует в интересах конкретного члена кооператива. Обязанность кооператива приобрести для члена кооператива жилое помещение, в том числе путем участия в долевом строительстве, возникает (ст. 28 Закона "О жилищных накопительных кооперативах"):
- после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения платежей;
- в порядке очередности;
- при наличии требований члена кооператива к приобретаемому жилому помещению, указанных в его заявлении.
При этом ЖНК заключает договор участия в долевом строительстве от своего имени и после окончания строительства приобретает право собственности на переданное ему по договору жилое помещение.
ЖНК осуществляет передачу жилого помещения члену кооператива в пользование:
- после регистрации права собственности ЖНК на приобретенное жилое помещение;
- на основании решения, принятого определенным уставом органом.
Таким образом, несмотря на то что участник долевого строительства - ЖНК действует в интересах (но не от имени) конкретного члена кооператива, право собственности на жилое помещение, являющееся предметом договора об участии в долевом строительстве, приобретает ЖНК.
Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение не является "первичным" способом приобретения права. Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение, находящееся в собственности ЖНК и предоставленное члену кооператива в пользование, после выплаты в полном размере паевого взноса за жилое помещение (ст. 30 Закона "О жилищных накопительных кооперативах).
7.6. Особенности приобретения и регистрации прав
на объекты, возведенные на земельном участке,
предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
В настоящей главе уже рассматривался вопрос о получении разрешения на строительство объекта недвижимости. При этом отмечалось, что в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса), разрешения на строительство не требуется.
Когда для строительства не требуется получения разрешения, для ввода объекта в эксплуатацию также не требуется разрешения, поскольку это разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Таким образом, для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет и регистрации права на построенный объект недвижимости. Между тем порядок осуществления строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, регулируется специальным Законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 N 66-ФЗ <*>. Из указанного Закона усматривается, что право осуществлять строительство обусловлено целевым использованием земельного участка, предоставленного гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
Так, садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания сельскохозяйственных культур, а также для отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания сельскохозяйственных культур.
Земельные участки предоставляются членам садоводческого или дачного некоммерческого объединения после:
- государственной регистрации садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- утверждения проекта организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- вынесения проекта организации и застройки территории в натуру.
В соответствии с нормами ст. 34 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение строений и сооружений в садоводческом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.
Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений осуществляет (п. 2 ст. 34 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"):
1) правление садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
2) инспектор государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства;
3) организация, разработавшая проект организации и застройки территории;
4) органы местного самоуправления.
При этом возведение строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Таким образом, для приобретения права собственности на построенный на садовом или дачном участке объект недвижимости необходимо наличие следующих юридических фактов:
- земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства;
- гражданин - застройщик земельного участка является членом садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- утвержден проект организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения;
- строительство осуществлено в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, что подтверждается лицом, на которое возложена обязанность осуществления контроля за строительством, как правило, правлением садоводческого или дачного некоммерческого объединения.
7.7. Приобретение и регистрация прав
на незавершенные строительством объекты
Объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК (в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ) незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Однако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.
Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект является предметом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.
Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникает лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.
Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.
Таким образом, помимо указанных в разделе 7.1 настоящей главы четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта отведен земельный участок; получено разрешение; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:
- имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства;
- если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строительного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
Регистрация права на незавершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо предусмотрено п. п. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.
Документы, необходимые для регистрации права застройщика на незавершенный строительством объект:
1. Документы, подтверждающие право собственности застройщика на земельный участок или право пользования данным земельным участком, на котором осуществляется строительство.
2. Разрешение на строительство.
3. Проектно-сметная документация.
Следует заметить, что вызывает большие сомнения необходимость предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Кроме того, ни проект, ни смета не является документом, отвечающим требованиям ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации.
На наш взгляд, проектно-сметная документация необходима в следующих случаях:
- когда у регистратора появились сомнения, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, т.е. не соответствует тому объекту, разрешение на строительство которого выдавалось;
- когда регистрация права осуществляется на часть незавершенного строительством объекта.
Орган по государственной регистрации может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения (разрешили строить гаражи, а строится торговое здание) или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако представляется, что такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы.
Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов о соответствии объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации и соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил и исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации.
4. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Требования о предоставлении для государственной регистрации документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, содержащиеся в пункте 2 ст. 25 Закона о регистрации прав, корреспондируют п. 1 ст. 17 Закона, в соответствии с которой обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Пунктом 4 ст. 18 Закона о регистрации прав установлено, что план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
5. Документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
- соглашением или решением суда о расторжении договора строительного подряда;
- актом приемки - сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
- иным документом о прекращении договорных отношений предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика - юридического лица и пр.).
Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекращении подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору строительного подряда (ст. 752 ГК РФ).
Глава 8. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ
ИЗ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ
8.1. Порядок предоставления информации
о государственной регистрации прав
8.1.1. Публичный характер государственной регистрации прав
Один из принципов государственной регистрации прав - ее публичный характер. Принцип гласности и публичности закреплен ст. 131 ГК: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация о государственной регистрации прав не является служебной или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок. Согласно ст. 139 ГК информация составляет служебную или коммерческую тайну в случае, когда она имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам, к ней нет свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.
Информация в ЕГРП не является государственной тайной. В соответствии с Законом РФ от 21.07.1993 N 5485-1 "О государственной тайне" (в ред. от 11.11.2003) <*> государственная тайна - это защищаемые государством сведения в области его военной, внешнеполитической, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации. Сведения относятся к государственной тайне и засекречиваются на основаниях и в порядке, установленных федеральным законодательством. В частности, государственную тайну составляют сведения о дислокации, назначении, степени готовности, защищенности режимных и особо важных объектов, об их проектировании, строительстве и эксплуатации, а также об отводе земель, недр и акваторий для этих объектов.
--------------------------------
<*> РГ. 1993. 21 сентября; СЗ РФ. 1996. N 15. Ст. 1768; 1997. N 41. Ст. 4673; 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5288; 2003. N 6. Ст. 549; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 46 (ч. 2). Ст. 4449.
Положения указанного Закона обязательны для органов государственной власти, местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, должностных лиц и граждан Российской Федерации, взявших на себя обязательства либо обязанных по своему статусу исполнять требования законодательства о государственной тайне. Документам, содержащим сведения, составляющие государственную тайну, присваиваются соответствующие грифы секретности. Приказом Минюста России от 30.06.2003 N 154 утверждены Методические рекомендации по организации работ по государственной регистрации прав на режимные и особо важные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, сведения (документы) о которых составляют государственную тайну <*>. Согласно данным рекомендациям информация о зарегистрированных правах, содержащая сведения, составляющие государственную тайну, выдается с соблюдением порядка, установленного Законом о государственной тайне и режимом секретности. Получить такую информацию из ЕГРП могут только лица, имеющие допуск к государственной тайне. Однако Закон о регистрации не предусматривает такого ограничения при получении информации о зарегистрированных правах. Наличие секретной информации в ЕГРП противоречит природе государственной регистрации как публичного акта признания права. Поэтому в ЕГРП не должно быть сведений, составляющих государственную тайну. В случае необходимости государственной регистрации прав или сделок с режимными или особо важными объектами могут представляться несекретные выписки.
--------------------------------
<*> Документ опубликован не был.
ЕГРП - государственный информационный ресурс, отношения, возникающие при сборе, хранении и предоставлении информации из него, подпадают также под действие Федерального закона от 20.02.1995 N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" (в ред. от 10.01.2003) (далее - Закон об информации) <*>. Организации, обрабатывающие информацию с ограниченным доступом, которая является собственностью государства, создают специальные службы, обеспечивающие защиту информации. Цель защиты - предотвращение утечки, хищения, утраты, искажения, подделки информации, а также зашита конституционных прав граждан на сохранение личной тайны и конфиденциальности персональных данных, имеющихся в информационных системах.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 8. Ст. 609; 2003. N 2. Ст. 167.
Закон об ипотеке также устанавливает публичный характер ее государственной регистрации (ст. 26): любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Закон о регистрации прав (ст. ст. 7, 8) определяет порядок выдачи информации из ЕГРП: место, условия, содержание, форму и сроки получения.
8.1.2. Место предоставления информации
В п. 4 ст. 131 ГК определено, что информация предоставляется независимо от места совершения регистрации. Однако в переходных положениях Закона о регистрации прав установлено (п. 7 ст. 33), что до создания системы электронного обмена информацией между органами по регистрации информация о зарегистрированных правах предоставляется по месту совершения регистрации, т.е. в регистрирующем органе по месту нахождения объекта недвижимости.
В отличие от свидетельств о государственной регистрации прав и зарегистрированных договоров, которые должны быть получены лично заявителем или его представителем, информация из ЕГРП может быть получена почтовым сообщением. Регистрационная служба направляет информацию почтой по ходатайству заявителя и указанному им адресу.
8.1.3. Круг лиц, содержание и условия получения информации
Закон разграничивает сведения, предоставляемые любому лицу (сведения открытого характера) и ограниченному кругу лиц (сведения закрытого характера).
К сведениям открытого характера относятся: а) описание объекта недвижимости; б) зарегистрированные права и сведения о правообладателе; в) зарегистрированные ограничения (обременения) прав; г) сведения о правопритязаниях и правах требования в судебном порядке. Для получения указанной информации необходимо предъявление документа, удостоверяющего личность, а для юридического лица - документов, подтверждающих его регистрацию и полномочия его представителя, заявления в письменной форме, документа о внесении платы за предоставление информации.
Сведениями закрытого характера (конфиденциальной информацией) являются: а) сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях); б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости; в) данные о переходе прав на объект; г) сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Конфиденциальные сведения предоставляются только:
- самим правообладателям или их законным представителям;
- физическим и юридическим лицам, получившим надлежащим образом удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
- председателю, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону;
- по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.
Для соблюдения баланса частных и публичных интересов правообладателю недвижимости Законом о регистрации прав предоставлено право на получение еще одного вида информации - о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое он имеет права.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав и в соответствии с иными федеральными законами в упрощенном порядке (по письменным запросам и бесплатно) информация предоставляется:
- правоохранительным органам, судам, судебным приставам-исполнителям по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;
- органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления;
- налоговым и антимонопольным органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;
- органам государственной статистики;
- иным организациям, определенным законами РФ.
В этом случае подтверждения полномочий представителя и документа о регистрации юридического лица не требуется. Однако форма и содержание запроса должны соответствовать требованиям закона и исключать сомнения в его отправителе. Так, в письме МВД России от 15.03.1999 N 1/5000, согласованном с Минюстом России <*>, руководителям органов внутренних дел предложено оформлять запросы на официальных бланках за собственной подписью, скрепленной гербовой печатью, делать ссылку на находящееся в производстве дело и его номер, исключить запросы с нарушением требований Закона о регистрации прав, а также их отправление с использованием факсимильной связи.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано.
По запросам органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, государственной статистики, государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления (кроме их руководителей) выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.
Объем информации, предоставляемой организациям кадастрового и технического учета недвижимого имущества (БТИ, кадастровым центрам), законом детально не определен. В п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав установлено, что информация о правах на учитываемые ими объекты предоставляется в объеме, необходимом для работы. Объем предоставляемой информации, а также сроки, формы и периодичность ее предоставления определяются регистрирующими органами и названными организациями, если иное не установлено законом и иными нормативными правовыми актами РФ. Разумеется, что указанным организациям должны сообщаться только сведения открытого характера - об объектах недвижимости, зарегистрированных на них правах и правообладателях.
8.1.4. Плата за предоставление информации
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах установлен Постановлением Правительства РФ от 14.12.2004 N 773 "Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме" <*>. Плата за предоставление информации составляет:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.
- для физических лиц - 100 рублей;
- для юридических лиц - 300 рублей;
- за предоставление информации о зарегистрированных правах с предприятием как имущественным комплексом - 600 рублей.
Плата зачисляется в доход федерального бюджета. В регистрирующий орган вместе с заявлением о выдаче копии представляется документ (квитанция или платежное поручение с отметкой банка) о внесении платы, подлинник которого с отметкой "Погашено" возвращается заявителю. Копия документа о внесении платы остается в регистрирующем органе.
При отказе регистрирующего органа в предоставлении информации по предусмотренным законодательством основаниям плата возврату не подлежит. При отказе заявителя от запроса информации до подписания регистратором справки (выписки) (или отказа в выдаче информации) возврату подлежит половина платы. Заявление о возврате подается в регистрирующий орган, который в течение 2 недель оформляет платежный документ и представляет его в орган Федерального казначейства, осуществляющий возврат средств.
Законодательство обязывает регистрационную службу бесплатно предоставлять информацию о правах на объект недвижимого имущества:
- государственным органам (организациям), ответственным за государственный учет и техническую инвентаризацию данного объекта (в объеме, необходимом для их работы);
- органам по учету государственного и муниципального имущества (в объеме, необходимом для их работы);
- правоохранительным, судебным и иным государственным органам и организациям, указанным в п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав.
8.1.5. Сроки предоставления информации
Согласно Закону о регистрации прав информация открытого характера выдается в течение 5 рабочих дней с момента получения органом по регистрации письменного заявления или официального запроса (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав). В течение указанного срока заявителю выдаются запрашиваемые сведения либо письменный мотивированный отказ. Если ЕГРП ведется на магнитном носителе, сведения открытого характера предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ).
Сведения конфиденциального характера - о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица, выписки о переходе прав - предоставляются в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 7 Закона о регистрации прав).
Органы государственной власти и местного самоуправления, правоохранительные органы и суды имеют право на получение информации из ЕГРП не только в соответствии с Законом о регистрации прав, но и в соответствии с иными законами, определяющими их компетенцию. Так, в соответствии со ст. 66 АПК истребуемые арбитражным судом доказательства (сведения, имеющие значение для правильного разрешения спора) представляются в срок, установленный судом. Если лицо, от которого истребуется доказательство, не имеет возможности представить его вообще или представить в установленный судом срок, оно обязано известить суд в 5-дневный срок со дня получения запроса суда. Информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 НК в течение 10 дней после осуществления регистрации должна быть направлена в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества.
Информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется его правообладателю в течение 7 рабочих дней (п. 4 ст. 7 Закона о регистрации прав).
8.1.6. Отказ в выдаче информации
Отказ в выдаче информации выдается в письменной форме с указанием причин. Основаниями для отказа могут быть: отсутствие документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна предоставляться бесплатно); невозможность однозначной идентификации объекта, информация о котором запрашивается.
Если запрашивается информация об объекте, права на который не регистрировались в ЕГРП, то в сообщении об отказе указывается, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в ЕГРП записи о правах на этот объект отсутствуют. При этом в сообщении должно быть указано, с какого момента в данном регионе учреждением юстиции проводилась государственная регистрация прав, а также орган (организация), который осуществлял государственную регистрацию до создания учреждения юстиции и может располагать запрашиваемой информацией.
Если за предоставлением сведений закрытого характера обратилось лицо, не имеющее прав на их получение, то ему одновременно выдаются выписка с открытыми сведениями о зарегистрированных правах и сообщение об отказе в выдаче иных сведений.
Сообщение об отказе составляется на официальном бланке и подписывается регистратором с указанием его фамилии и инициалов. Отказ в выдаче информации может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
8.1.7. Учет выданной информации о зарегистрированных правах
Поступившие запросы и выданные по ним сведения, а также отказы учитываются в книгах учета выданной информации о зарегистрированных правах, которые являются неотъемлемой частью ЕГРП. Их форма и порядок ведения установлены Правилами ведения книг учета и дел правоустанавливающих документов, утвержденными Минюстом России.
Поступившие запросы регистрируются в книге под порядковым номером с указанием данных о заявителе и реквизитов документов, удостоверяющих его личность. В графе "Цель запроса" указываются сведения, за которыми заявитель обращается. Следует отметить, что заявитель не обязан мотивировать свой запрос и указывать, для чего ему необходимы эти сведения. Исходящий номер выписки или справки из ЕГРП состоит из номера книги учета выданной информации о зарегистрированных правах, в которой был зарегистрирован запрос, и порядкового запроса, по которому выдается информация. В этой же книге указываются данные и подпись лица, получившего информацию, либо адрес и имя (наименование) лица, если информация отправлена по почте.
8.1.8. Ответственность при выдаче информации
В соответствии со ст. 11 Закона об информации юридические и физические лица, в соответствии со своими полномочиями владеющие информацией о гражданах, получающие и использующие ее, несут ответственность за нарушение режима защиты, обработки и порядка использования этой информации.
Согласно ст. 31 Закона о регистрации прав регистрирующий орган несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. В свою очередь лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о зарегистрированных правах или сделках (работники регистрационной службы), несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 7 Закона о регистрации прав использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, также влечет предусмотренную законодательством ответственность. Регистрирующие органы могут быть привлечены к такой ответственности, например, в случае выдачи информации закрытого характера (обобщенные сведения о правах отдельного лица, сведения о содержании правоустанавливающих документов и пр.) лицам, не имеющим права на ее получение. К ответственности за неправомерное использование сведений о государственной регистрации прав могут быть привлечены не только учреждения юстиции и их работники, но и лица, получившие информацию в установленном порядке, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, правоохранительные органы, организации по кадастровому и техническому учету объектов недвижимости.
8.2. Форма предоставления информации
Форма документов, содержащих сведения из ЕГРП, установлена Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226 <*>.
--------------------------------
<*> РГ. 2003. 8 октября.
В виде выписок предоставляются:
- сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях), правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования на объект недвижимости;
- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
- сведения о переходе прав.
В виде справок выдаются:
- сведения о содержании правоустанавливающих документов;
- информация правообладателю о лицах, получивших сведения о его объекте.
Выписки и справки подписываются регистраторами и скрепляются печатью органа по регистрации. Если все необходимые сведения не умещаются на одном листе, листы выписки или справки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа проставляются печать органа по регистрации прав и подпись сотрудника, ответственного за ведение делопроизводства, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов.
Выписки, справки и сообщения об отказе в выдаче информации выдаются лично заявителям (их представителям) или направляются по почте по указанному ими в запросе адресу.
Выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах составляются по каждому из указанных в запросе объектов недвижимости. В выписку вносятся следующие сведения, содержащиеся в ЕГРП на момент ее подписания:
- наименование органа по регистрации прав;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности): фамилия, имя, отчество физического лица, полное наименование юридического лица;
- вид зарегистрированного права;
- существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования на объект недвижимости;
- фамилия, имя, отчество (физического лица) или наименование (юридического лица) запросившего информацию лица.
В соответствии со ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве в выписке из ЕГРП о земельном участке, на котором строится многоквартирный дом (иной объект) с привлечением средств граждан и юридических лиц, в том числе указываются:
- наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве;
- перечень объектов долевого строительства (квартир, помещений);
- фамилии, имена, отчества граждан и фирменные наименования юридических лиц - участников долевого строительства.
В случаях когда с запросом обратились лица, имеющие право на получение информации закрытого характера, в выписке сообщаются полные данные о правообладателе, а также о лице, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания; в отношении юридических лиц указываются индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.
Содержание правоустанавливающих документов - информация закрытого характера и выдается только указанным в Законе о регистрации прав лицам в виде справки, в которой указываются:
- наименование органа по регистрации прав;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- полные сведения о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- дата и номер государственной регистрации права;
- краткое содержание документов;
- фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запрашивающего сведения.
В справке указывается краткое содержание всех правоустанавливающих документов, находящихся в одном деле, либо содержание только того документа, в отношении которого поступил запрос: наименование, серия, номер, дата выдачи (подписания) документа, на основании которого зарегистрировано право. В отношении договоров также указываются фамилии, имена, отчества или наименования сторон, дата подписания, фамилия, инициалы нотариуса и реестровый номер нотариального действия (для нотариально удостоверенных сделок), содержание существенных условий договора, в том числе условий, которые нашли свое отражение в записях ЕГРП. Если запрошена информация о содержании конкретного положения документа, то в справке также отражается его содержание.
Следует отметить, что правообладатели вправе получить в регистрационной службе также копии договоров, заключенных в простой письменной форме. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, где хранится подлинный документ.
Обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости - информация закрытого характера. Она выдается только указанным в Законе о регистрации прав лицам в виде выписки из ЕГРП, в которой указываются:
- наименование органа по регистрации прав;
- слова: "Правообладателю (далее указываются фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица) принадлежат следующие объекты недвижимого имущества";
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- вид зарегистрированного права;
- дата и номер государственной регистрации права;
- существующие ограничения (обременения) права;
- фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запрашивающего сведения.
Сведения о переходе прав на объект недвижимости - информация закрытого характера. Она выдается только указанным в Законе о регистрации прав лицам в виде выписки из ЕГРП, в которой указываются:
- наименование органа по регистрации прав;
- слова: "В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации перехода прав на";
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- фамилия, имя, отчество каждого из правообладателей - физических лиц или наименование каждого из правообладателей - юридических лиц в очередности согласно записям ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому;
- вид зарегистрированного права каждого из правообладателей;
- дата и номер государственной регистрации права каждого из правообладателей;
- фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запросившего сведения.
Согласно Закону о регистрации прав регистрирующий орган обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Информация предоставляется правообладателю в виде справки, в которой должны быть указаны:
- наименование органа по регистрации прав;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- сведения о лицах, получивших информацию об объекте недвижимости, а именно: фамилии, имена, отчества физических лиц или наименования юридических лиц, даты и исходящие номера выданных им справок или выписок;
- фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, запросившего сведения.
Глава 9. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ
9.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных ГК, является залог. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. Законодательство различает залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).
Залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ <*> (далее - Закон об ипотеке).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400; 12.11.2001. N 46. Ст. 4308; 18.02.2002. N 7. Ст. 629; 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135.
Закон об ипотеке содержит нормы материального и процессуального права. В первую очередь, предметом регулирования Закона об ипотеке являются правоотношения между залогодателем и залогодержателем по поводу предмета залога. Материальные нормы Закона об ипотеке определяют:
- основания возникновения ипотеки;
- перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки;
- объем прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя;
- требования к договору об ипотеке;
- порядок выдачи закладной и условия нахождения ее в гражданско-правовом обороте;
- порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию;
- особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных участков, жилых помещений, предприятий как имущественных комплексов).
Процессуальные нормы Закона об ипотеке определяют:
- порядок государственной регистрации ипотеки;
- документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки и требования к ним;
- порядок погашения записи об ипотеке;
- особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона;
- основания для отложения и отказа в регистрации ипотеки;
- действия с закладными;
- порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.
В Законе о регистрации прав имеется специальная норма - ст. 29 "Государственная регистрация ипотеки", в соответствии с пунктом 5 которой особенности регистрации ипотеки могут быть установлены Законом об ипотеке. Следовательно, нормы Закона об ипотеке, регулирующие вопросы регистрации ипотеки, имеют приоритет над нормами Закона о регистрации прав, поскольку Закон об ипотеке является специальным законом.
В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона. Согласно ст. 334 ГК, ст. 1 Закона об ипотеке залог возникает:
- на основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;
- на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Ипотека в силу договора. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Право залога состоит в праве кредитора - залогодержателя требовать при невыполнении должником - залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и первоочередном получении удовлетворения из выручки, полученной в результате продажи имущества.
Судьба договора об ипотеке, носящего акцессорный характер, зависит от судьбы основного обязательства. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он призван обеспечить. При прекращении основного обязательства по основаниям, предусмотренным законом или договором, например надлежащим исполнением, прекращается ипотека.
Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке). Ипотекой может быть обеспечено обязательство по уплате налогов и сборов (ст. 72, 73 Налогового кодекса).
В соответствии со ст. 3, 4 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату (если иное не установлено договором):
- основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения;
- причитающихся кредитору (займодавцу) процентов за пользование кредитом (займом);
- убытков и/или неустойки (штрафа, пени), причиненных просрочкой исполнения основного обязательства;
- процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством или федеральным законом;
- расходов залогодержателя на охрану и содержание заложенного имущества (налоги, сборы, коммунальные платежи);
- судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
Ипотека всегда является способом обеспечения исполнения обязательства. В связи с этим следует отличать ипотеку от отступного. Договор о залоге заключается и действует до срока исполнения основного обязательства, однако не дает право залогодержателю обратить взыскание на предмет залога по своему усмотрению. Возможность осуществления залогодержателем своих прав поставлена в зависимость от наступления предусмотренных законом и договором юридических фактов, условий.
Отступное есть способ прекращения обязательства. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (ст. 409 ГК). Например, обязательство по уплате денежных средств может быть прекращено передачей кредитору имущества, в том числе недвижимого, вместо определенной суммы денежных средств. С момента передачи в порядке отступного имущества обязательство по уплате денежных средств считается выполненным.
9.2. Ограничение прав и обременение
недвижимого имущества ипотекой
Ограничение прав. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Однако права залогодателя по распоряжению имуществом, заложенным по договору об ипотеке, существенно ограничены, поскольку без согласия залогодержателя залогодатель не может совершать сделки по распоряжению предметом залога.
Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае же выдачи закладной отчуждение заложенного объекта допускается, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, и отчуждение может быть произведено только с соблюдением условий, которые установлены в закладной (п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке).
Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога.
Исключение из этого правила составляет завещание имущества, нельзя запретить завещать имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны.
Договором об ипотеке могут быть ограничены права залогодателя по передаче предмета ипотеки в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека имущества допускается только в том случае, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. Иными словами, когда имущество закладывается, залогодержатель вправе в договоре об ипотеке установить: разрешает или нет он передавать это имущество в залог другим лицам, и если разрешает, то на каких условиях. Предшествующий договор об ипотеке может разрешать последующую ипотеку, но при этом предусматривать условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке. Выполнение этих условий является обязательным для залогодателя.
По общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в пользование: в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом для целей, соответствующих назначению имущества, при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 40 Закона об ипотеке). Однако в договоре об ипотеке может быть установлено, что передача залогодателем имущества во временное владение и пользование не может осуществляться без согласия залогодержателя. При наличии такого условия в договоре об ипотеке залогодержатель не вправе совершать указанные сделки без получения согласия залогодержателя.
Предоставить заложенное имущество в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель может только лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление права пользования заложенным имуществом третьим лицам возможно только в том случае, если это предусмотрено закладной.
Обременение имущества ипотекой. Основным признаком обременения недвижимости является "право следования": в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя по любому основанию право залога сохраняет силу (ст. 353 ГК РФ). Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, наследование), становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодержателем. Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из них является правопреемником первоначального залогодателя и несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. При отчуждении имущества нескольким лицам в общую собственность сособственники становятся солидарными залогодателями.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, осуществлено отчуждение имущества с согласия залогодержателя или без его согласия.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения этого договора (ст. 11 Закона об ипотеке). Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП (если иное не установлено федеральным законом) и отдельной регистрации не подлежат. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Таким образом, ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный характер - в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость.
9.3. Предмет договора об ипотеке
Право передавать имущество в залог. Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). Имущество, закрепленное за учреждением, финансируемым за счет средств собственника, не может быть предметом ипотеки. Не может быть предметом ипотеки и земельный участок, принадлежащий правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).
Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе (ст. 5 Закона об ипотеке):
- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке);
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- объекты незавершенного строительства;
- право аренды недвижимого имущества;
- доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке) <*>.
--------------------------------
<*> Кроме доли в праве общей собственности на земельный участок (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке).
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части (ст. 69 Закона об ипотеке).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290 ГК, ст. 75 Закона об ипотеке).
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке). Если предметом ипотеки является земельный участок, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). При ипотеке объекта незавершенного строительства предметом ипотеки является здание (сооружение), возведенное в результате строительства <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Не может быть предметом ипотеки следующее недвижимое имущество:
- имущество, изъятое из оборота;
- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
- имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
- индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);
- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
9.4. Договор об ипотеке и уступка прав требования
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке <*>). Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки отменены с 01.01.2005, с момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <**>.
--------------------------------
<*> В ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
<**> РГ. 31.12.2004.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1 и 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
Закон допускает включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В этом случае в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
По своему содержанию договор об ипотеке должен отвечать требованиям положений статьи 9 Закона об ипотеке, при отсутствии в договоре каких-либо данных, указанных в этой статье, договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
1. Стороны договора, в том числе данные о залогодержателе (ст. 29 Закона о регистрации).
2. Предмет ипотеки - объект недвижимости с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Поскольку ипотека здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве собственности или занимаемом им на основании договора аренды, не допускается без ипотеки земельного участка, то земельный участок, на котором находится это здание или сооружения, либо принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка также должны составлять предмет ипотеки.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (ст. 67 Закона об ипотеке) или иным органом, осуществляющим кадастровый учет.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само явилось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. Право залогодателя на предмет ипотеки и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, зарегистрировавшего право залогодателя в Едином государственном реестре прав.
4. Оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность <*>. При этом залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (ст. 67 Закона об ипотеке).
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <*> проведение оценки объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета залога является обязательным.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813.
При залоге объекта незавершенного строительством, находящегося в государственной и муниципальной собственности, оценка осуществляется по рыночной стоимости.
5. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, основано на каком-либо договоре, в договоре об ипотеке должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Указание на выдачу закладной. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке). Составление и выдача закладной не допускается, и условия о закладной в договоре ипотеки являются недействительными в случаях, установленных пунктом 4 ст. 13 Закона об ипотеке.
Закладная не может быть выдана:
- если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;
- если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
7. Указание всех существующих прав третьих лиц на предмет ипотеки (аренда, ипотека, сервитут, пожизненное пользование) (ст. 12 Закона об ипотеке).
Кроме того, договор об ипотеке может содержать условия:
- о страховании заложенного имущества;
- о запрете на отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки, или о порядке получения согласия на отчуждение этого имущества;
- о возможности залогодателя передавать заложенное имущество в аренду, временное безвозмездное пользование или предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом;
- о возможности передавать заложенное имущество в ипотеку (последующая ипотека) и условиях договора последующей ипотеки;
- о порядке обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или в порядке, определенном нотариально удостоверенным соглашением);
- другие условия, предусмотренные Законом об ипотеке.
Уступка прав по договору об ипотеке. В соответствии со ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
- по договору об ипотеке;
- по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК о передаче прав кредитора путем уступки требования.
Не допускается уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Такой договор является ничтожным.
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству. Заключения отдельного договора уступки прав по основному обязательству в данном случае не требуется. В силу положений ст. 389 ГК договор уступки прав по договору должен быть совершен в той же форме, что и договор, права по которому переуступаются, и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом для государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Уступка права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если кредитором осуществлена уступка права требования по основному обязательству, то к лицу, которому переданы права по обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, если договором не предусмотрено иное. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). Заключения отдельного соглашения о внесении изменений в договор об ипотеке в этом случае не требуется.
В случае заключения сделки об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения. Изменения вносятся по заявлению залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому залогодержатель передал право (требование) по основному обязательству на основании договора об уступке права требования.
9.5. Особенности ипотеки жилых помещений
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относится: индивидуальный и многоквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии с особым правовым режимом жилья главой XIII Закона об ипотеке определены следующие особенности ипотеки жилых помещений:
1. Не допускается ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
2. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме также заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290 ГК, ст. 75 Закона об ипотеке).
3. Ипотека жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно дееспособным и недееспособным лицам, осуществляется с согласия органов опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, ст. ст. 37, 38 ГК).
4. Ипотека жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые интересы этих лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства (ст. 77 Закона об ипотеке).
5. Приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации влечет возникновение ипотеки в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке).
6. Особый порядок обращения взыскания:
- заложенное жилье продается с торгов (в форме открытого аукциона или конкурса);
- отчуждение заложенного жилого помещения является основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, заложенным в обеспечение возврата кредита на его покупку или строительство;
- права пользования жилым помещением сохраняют наниматели и арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя.
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 утверждена Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам <*> (далее - Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения).
--------------------------------
<*> БНА. 2000. N 48.
9.6. Особенности ипотеки земельных участков
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке).
Можно выделить следующие особенности ипотеки земельных участков, установленные главой XI Закона об ипотеке.
1. Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" от 28.01.2005 N 90 <*>, в п. 5 которого, в частности, указано: "...установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения".
--------------------------------
<*> Эж-Юрист. 2005. N 6.
2. Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке).
Однако представляется, что эта норма применима только к незастроенным земельным участкам. Часть жилого дома или доля в праве собственности на жилой дом, нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственникам объекта недвижимости для его функционального обеспечения, должны стать единым предметом ипотеки в силу установленного Земельным кодексом РФ принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости. Аналогичная позиция изложена в п. 4 вышеназванного информационного письма Президиума ВАС РФ: "...пункт 2 ст. 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок".
3. Как отмечалось выше, не допускается залог земельных участков:
- находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения;
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здание или сооружение, если договором об ипотеке не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). Таким образом, Закон об ипотеке допускает возможность залога земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений, за исключением залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
5. Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящемся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).
6. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считается находящимся в залоге с момента регистрации права заемщика (ст. 64.1 Закона об ипотеке).
7. Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания, построено или строится здание, либо право аренды земельного участка считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2 Закона об ипотеке).
8. Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
Особенности реализации заложенных земельных участков:
- на земельный участок, приобретенный при продаже с публичных торгов или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании;
- публичные торги осуществляются с ограничением по кругу участников, т.е. с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки;
- обращение взыскания и реализация земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только после истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, после 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не установлена иная дата.
9.7. Государственная регистрация договора об ипотеке
В соответствии с пунктом 1 ст. 29 Закона о регистрации прав государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке) <*>. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
--------------------------------
<*> В редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
Государственная регистрация договора об ипотеке имеет следующие правовые последствия. С момента государственной регистрации договора об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке:
1. Договор об ипотеке вступает в силу.
2. Возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору.
3. Залогодержатель приобретает право залога, за исключением случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке.
4. Права собственника имущества (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены.
Документы, представляемые для государственной регистрации договора об ипотеке. На государственную регистрацию представляются:
1) при простой письменной форме договора об ипотеке - совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
при нотариальной форме договора об ипотеке - заявление залогодателя или залогодержателя <*>;
--------------------------------
<*> Изложенный порядок определен ст. 20 Закона об ипотеке. В ст. 29 Закона о государственной регистрации изменения не внесены. Однако нормы Закона об ипотеке в данном случае имеют приоритет как нормы специального закона.
2) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, который должен быть возвращен заявителю <*>;
--------------------------------
<*> Размер пошлины установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса и составляет: для юридических лиц - 2000 руб., для физических лиц - 500 руб. В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц.
3) подлинники или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) документов, подтверждающих: факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; постановку на учет налогоплательщика (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
4) документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (руководителя или доверенность иного представителя юридического лица);
5) план и описание закладываемого объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимости (кадастровый план земельного участка представляется для регистрации права залогодателя и для регистрации ипотеки и дальнейших сделок с участком не требуется (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации));
6) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки, и один экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);
7) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
8) закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной;
9) документы, названные в закладной в качестве приложения (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой).
В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы.
Так, например, если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо представить письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
В случаях, предусмотренных уставом хозяйственного общества, для передачи имущества в ипотеку требуется решение уполномоченного органа управления хозяйственного общества. Например, в соответствии с Законом об акционерных обществах (ст. 78, 79) передача в ипотеку имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, осуществляется по решению совета директоров общества, а для передачи в ипотеку имущества, стоимость которого более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, необходимо решение общего собрания акционеров.
При ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК, п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, ст. 22 ЗК).
Для ипотеки имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, требуется решение Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).
Если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).
На ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ <*>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16.
Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется представить разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).
Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя, может быть осуществлена с разрешения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК).
Порядок внесения записей:
1) Регистрация договора об ипотеке осуществляется путем внесения записи о регистрации в подраздел III-4 "Запись о сделке". Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимого имущества, например здание и земельный участок, то запись о регистрации договора об ипотеке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.
2) После внесения записи о сделке под тем же номером регистрации в подраздел III-2 вносятся записи об ипотеке. В случае если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то запись об ипотеке вносится в подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Регистрационные записи о договоре и об ипотеке вносятся одновременно. Регистрация ипотеки, возникшей в силу договора, не является самостоятельным регистрационным действием. Взимается только государственная пошлина за регистрацию сделки, без дополнительной пошлины за регистрацию ипотеки (ст. 24 Закона об ипотеке).
Право залогодержателя (право залога) на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке, если иное не установлено федеральным законом. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, то право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Право залога на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).
3) Если в соответствии с договором об ипотеке права залогодержателя удостоверяются закладной, то в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2 и III-4, в которые внесены записи об ипотеке, делается отметка о выдаче закладной и указывается дата ее выдачи первоначальному залогодержателю.
Таким образом, в случае залога имущества по договору государственной регистрации подлежит сделка - договор об ипотеке, которая осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-4 ЕГРП. С момента внесения указанной записи договор ипотеки считается заключенным, а право собственности (или иное вещное право) залогодателя на объект или объекты, заложенные по договору ипотеки, обременено ипотекой. Зарегистрированный договор ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке в подраздел III-2 ЕГРП и не является самостоятельным регистрационным действием. С момента внесения записи об ипотеке у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество, а право собственника (залогодателя) ограничено и обременено ипотекой. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем одновременного внесения в ЕГРП записи о регистрации договора об ипотеке и записи об ипотеке.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки, которая должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.
9.8. Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:
1) При продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, с момента передачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). При этом сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
Нельзя признать соответствующими законодательству так называемые "смешанные договоры" купли-продажи с одновременной ипотекой по соглашению сторон. В залог может быть передано только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности. На момент подписания договора купли-продажи покупатель не является собственником объекта, поэтому не может передавать его в залог.
2) При передаче имущества под выплату ренты, в том числе недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, переданное имущество (квартира, жилой дом, земельный участок) находится в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательств по ее выплате (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
3) При приобретении или строительстве жилого дома или квартиры полностью или частично с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке <*>). Приобретенный или построенный жилой дом или квартира находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства, с момента регистрации права собственности заемщика.
--------------------------------
<*> В ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)".
4) При приобретении земельного участка с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором кредита или займа. Приобретенный земельный участок находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства в обеспечение обязательств по возврату кредита (займа). Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный земельный участок. Если земельный участок взят в аренду, то в залоге находится право аренды, и залог возникает с момента государственной регистрации договора аренды (ст. 64.1 Закона об ипотеке <*>).
--------------------------------
<*> В ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
5) При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Земельный участок, на котором построено или строится здание или сооружение, или право аренды земельного участка находится в залоге у банка или иного юридического лица, предоставившего денежные средства для строительства здания. Целевое назначение здания (жилое или нежилое) в данном случае значения не имеет.
В данном случае ипотека земельного участка возникает:
- с момента регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение);
- с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием целевого использования) с приложением указанного договора, независимо от регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) (ст. 64.2 Закона об ипотеке <*>).
--------------------------------
<*> Там же.
6) При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве <*>):
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- незавершенный строительством объект с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект находится в залоге у участников долевого строительства;
- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
Указанный залог обеспечивает исполнение застройщиком обязательств по договору, указанных в п. 4 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства
- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
7) Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"). Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. В случае получения инвестором или участником долевого строительства от застройщика квартиры залогодержатель права требования в силу закона получает в залог квартиру. Залог возникает с момента государственной регистрации права собственности инвестора (участника долевого строительства) - залогодателя права требования.
К залогу в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
Особенности регистрации ипотеки в силу закона. Государственная регистрация ипотеки в силу закона имеет следующие особенности (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке):
- Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, плательщика ренты и т.д.), если иное не установлено федеральным законом <*>. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. В этом случае на регистрацию представляется:
--------------------------------
<*> п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
1) договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона;
2) закладная;
3) документы, названные в закладной в качестве приложений.
Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2 ЕГРП с указанием договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого осуществлена государственная регистрация права залогодателя и возник залог в силу закона. Запись об ипотеке производится под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).
- Регистрация ипотеки земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или ипотеки права аренды земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора об участии в долевом строительстве.
Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2 ЕГРП с указанием реквизитов договора об участии в долевом строительстве под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация договора.
- Регистрация ипотеки земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания, построено или строится здание, либо право аренды земельного участка, осуществляется:
- одновременно с регистрацией права собственности заемщика на построенное или строящееся здание;
- вне зависимости от регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание, на основании уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор. Представляется, что с заявлением о внесении записи об ипотеке в силу закона может обратиться в орган по государственной регистрации залогодатель или залогодержатель, представив совместное уведомление. При этом в ЕГРП должна содержаться запись о праве собственности на земельный участок или запись об аренде земельного участка. В случае если записи о праве залогодателя на земельный участок нет, в государственной регистрации ипотеки в силу закона должно быть отказано.
- Для регистрации ипотеки, осуществляющейся одновременно с государственной регистрацией права собственности или договора об участии в долевом строительстве, не требуется представления отдельного заявления. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора.
- Регистрация ипотеки в силу закона производится без взимания государственной пошлины за государственную регистрацию.
При приеме документов на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении. Отсутствие на заявлении отметки о таком предупреждении не освобождает регистратора от обязанности внести запись об ипотеке в силу закона, если в ходе правовой экспертизы документов будет установлено, что такая ипотека имеет место.
- Если из документов, представленных на регистрацию права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, участника строительства, застройщика и т.д.), невозможно было выявить факт использования кредитных средств или средств целевого займа, государственная регистрация ипотеки в силу закона может быть осуществлена при обращении заинтересованного лица, например залогодержателя по ипотеке в силу закона. К заявлению должен быть приложен кредитный договор, договор займа с условием о целевом использовании денежных средств или иной документ, подтверждающий приобретение объекта недвижимости за счет кредитных (заемных) средств. Регистрация ипотеки в силу закона в этом случае также осуществляется без взимания государственной пошлины <*>.
--------------------------------
<*> Подробно см. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
- Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека.
Если после регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.
9.9. Закладная
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее законный владелец:
- имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
- обладает правом залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не допускается в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке:
1) в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право аренды леса;
2) если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Требования к содержанию закладной установлены ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная должна содержать:
1) слово "закладная" в названии документа;
2) имя (наименование) залогодателя и место его регистрации (нахождения);
3) имя (наименование) первоначального залогодержателя и место его регистрации (нахождения);
4) название, дата и место заключения основного обязательства, обеспеченного ипотекой (кредитного или иного договора);
5) имя (наименование) должника по основному обязательству и место его регистрации (нахождения);
6) сумма обеспеченного ипотекой обязательства и размера подлежащих уплате процентов либо условий, позволяющих определить эту сумму и проценты;
7) план погашения долга - срок уплаты этой суммы, периодичности и размера платежей либо условий, позволяющих их определить;
8) предмет ипотеки (название и место нахождения заложенного недвижимого имущества);
9) денежная оценка заложенного имущества, а если установление ипотеки является обязательным в силу закона - оценка по заключению оценщика;
10) право залогодателя и зарегистрировавший это право орган с реквизитами регистрации; для залога права аренды - срок и предмет аренды (объект недвижимости);
11) обременения недвижимости правами третьих лиц (пожизненного пользования, аренды, сервитутом и пр.) либо их отсутствие на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки: дата, место государственной регистрации и номер, под которым зарегистрирована ипотека;
14) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Закладная представляется в орган по государственной регистрации прав вместе с договором об ипотеке и другими документами, необходимыми для регистрации ипотеки.
Представляемая в орган по государственной регистрации закладная:
- должна быть составлена и подписана залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству;
- должна удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, а при выдаче закладной при ипотеке в силу закона - сведений о регистрации права залогодателя;
- все листы закладной должны составлять единое целое, должны быть сшиты и пронумерованы;
- ее содержание должно соответствовать договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой;
- названные в закладной документы, составляющие ее неотъемлемую часть, должны быть приложены к закладной.
Выдача закладной первоначальному залогодержателю. Надлежащим образом оформленная закладная представляется в орган по регистрации вместе с договором об ипотеке и другими документами, необходимыми для регистрации ипотеки. После проведения государственной регистрации ипотеки регистрирующий орган вносит в закладную следующие данные (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке):
- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, с указанием наименования органа, зарегистрировавшего это право, номера, даты и места регистрации - при выдаче закладной при ипотеке в силу закона:
- наименование органа, осуществившего регистрацию, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована;
- дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Датой выдачи закладной является дата внесения необходимых сведений в закладную и заверения их регистратором.
Названные данные заверяются подписью регистратора и скрепляются печатью органа по государственной регистрации. Сшитые и пронумерованные листы закладной скрепляются печатью органа по государственной регистрации.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом по государственной регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. О выдаче закладной производится запись в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав.
Копия закладной с приложениями остается в архиве органа по государственной регистрации.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Соглашение об изменении условий закладной, связанных в том числе с переводом долга по обеспеченному ипотекой обязательству или с заменой предмета залога, подлежит государственной регистрации.
Соглашением может быть предусмотрено:
- внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала соглашения и указания в тексте закладной, что соглашение является неотъемлемой частью закладной. Такое изменение в тексте закладной должно быть внесено регистратором и заверено его подписью и печатью;
- аннулирование закладной и выдача новой закладной, составленной с учетом изменений. Вместе с соглашением о внесении изменений залогодатель должен представить в орган по государственной регистрации новую закладную, которая выдается залогодержателю в обмен на находящуюся у него закладную.
Государственная регистрация такого соглашения осуществляется:
- в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган по государственной регистрации;
- безвозмездно.
Передача прав по закладной и регистрация владельцев закладной. Передать право по закладной может первоначальный залогодержатель или иной законный владелец закладной.
Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Лицо, передающее право, на закладной за своей подписью производит отметку о новом владельце, в которой должны быть точно и полно указаны его имя (наименование) и основания такой передачи. Передача прав по закладной влечет передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, включая права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная может быть заложена сама по себе как именная ценная бумага (по договору залога закладной). Залогодержатель закладной по истечении определенного срока может продать закладную, если ипотечным залогодержателем на ней сделана разрешающая это специальная залоговая передаточная надпись.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.
Регистрация законного владельца закладной проводится по его заявлению зарегистрировавшим ипотеку органом по государственной регистрации с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию смены владельца закладной. Регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется в течение одного дня с момента обращения.
Согласно п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке основаниями внесения регистрационной записи о законном владельце закладной являются:
- совершенная в соответствии с Законом об ипотеке передача права по закладной и произведенная на закладной отметка;
- документы, подтверждающие переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
- решение суда о признании прав по закладной за заявителем.
Законному владельцу закладной может быть в установленном порядке выдана выписка из ЕГРП.
Аннулирование закладной. Закладная аннулируется в следующих случаях.
1. Прекращение ипотеки. При внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки закладная аннулируется. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе по государственной регистрации свидетельствует, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Залогодержатель и залогодатель обращаются совместно с заявлением о прекращении ипотеки. Законный владелец закладной вправе представить закладную в орган по государственной регистрации для внесения записи об ипотеке и аннулирования закладной. Орган по государственной регистрации незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем проставления на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения. Физическое уничтожение закладной не допускается (п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке). Подлинник аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов либо передается ранее обязанному по закладной лицу (должнику по основному обязательству) по его требованию (ст. 25 Закона об ипотеке).
2. Заключение соглашения между залогодателем, законным владельцем закладной и должником по основному обязательству в соответствии с п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке, которым предусмотрено аннулирование закладной и одновременная выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
При аннулировании закладной органом по государственной регистрации выдается новая закладная в обмен на ранее выданную закладную. На лицевой стороне подлежащей аннулированию закладной проставляется штамп "погашено", аннулированная закладная помещается в дело правоустанавливающих документов.
Выдача дубликата закладной. В случае утраты закладной законный владелец закладной вправе восстановить свои права по утраченной закладной.
Законом об ипотеке предусмотрены следующие основания восстановления прав по утраченной закладной (п. 1 ст. 18 Закона об ипотеке):
- заявление законного владельца закладной, зарегистрированного в ЕГРП в качестве залогодержателя, в адрес залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника, если по данным ЕГРП возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
- решения суда об установлении факта утраты закладной.
Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству в минимально возможные сроки путем:
- составления дубликата закладной, который полностью должен соответствовать утраченной закладной и иметь отметку "дубликат";
- передачи дубликата закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию.
Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию, лицу, утратившему закладную. На дубликате проставляется дата его выдачи, заверенная подписью регистратора прав и скрепленная печатью органа по государственной регистрации.
9.10. Прекращение ипотеки и погашение
регистрационной записи об ипотеке
Ипотека прекращается в следующих случаях:
- прекращение обеспеченного залогом основного обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др.);
- прекращение обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога (полная оплата имущества, приобретенного с рассрочкой платежа, возврат суммы кредита на приобретение жилья);
- гибель заложенного имущества;
- прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки по установленным законом основаниям, в том числе при изъятии имущества у залогодателя на том основании, что в действительности собственником имущества является другое лицо (виндикация) (ст. 42 Закона об ипотеке);
- продажа объектов с публичных торгов (ст. 57 Закона об ипотеке);
- приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (пп. 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
- продажа объектов залогодателем залогодержателю при объявлении торгов несостоявшимися (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке);
- отказ залогодержателя оставить за собой заложенное имущество после повторных публичных торгов (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке);
- передача закладной законным владельцем закладной в орган по государственной регистрации или нахождение ее у залогодателя либо должника по основному обязательству, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке (п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке);
- иные предусмотренные законом случаи.
В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:
- совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;
- заявления законного владельца закладной;
- решения суда, арбитражного суда или третейского суда.
Независимо от оснований прекращения ипотеки представление на регистрацию документов, подтверждающих прекращение ипотеки, не требуется.
Записи о погашении регистрационных записей об ипотеке вносятся в подразделы III-2 и III-4 в порядке, установленном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав.
В случаях когда права залогодержателя удостоверялись закладной, для погашения записи об ипотеке должен быть представлен подлинный экземпляр закладной. После погашения регистрационных записей об ипотеке орган по государственной регистрации прав аннулирует закладную.
Если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его ходатайству может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.
Глава 10. ПЛАТЕЖИ, НАЛОГИ И ЛЬГОТЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Цель настоящей главы - кратко познакомить читателя с теми расходами, которые ожидают его при совершении сделок с недвижимостью в зависимости от их заключения в нотариальной или простой письменной форме.
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
Расходы непосредственно на оформление сделок и прав на недвижимость состоят из следующих платежей.
1. Оплата нотариальных действий и других нотариальных услуг.
В соответствии со ст. 22 Основ законодательства о нотариате (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ <*>) государственная пошлина взимается:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377.
- государственным нотариусом (работающим в государственной нотариальной конторе);
- за совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.
Нотариальный тариф взимается:
- частным нотариусом (занимающимся частной практикой) за совершение любых нотариальных действий;
- государственным нотариусом за действия, обязательность которых не предусмотрена законодательством.
Оплачиваются следующие действия:
- составление проекта сделки (текста договора),
- удостоверение сделки,
- свидетельствование верности копий документов.
Следует отличать удостоверение договора нотариусом (нотариальное действие) от составления им проекта договора (услуга). Нотариус может оказывать услуги правового и технического характера (ст. 23 Основ законодательства о нотариате), размер взимаемых за это платежей определяется соглашением сторон (обычно 1% от суммы договора). Однако составление договора не является юридическим актом - нотариальным действием. На экземпляре такого договора не проставляется удостоверительная нотариальная надпись: "...настоящий договор удостоверен мной, ... ..., нотариусом ... ... Договор прочитан вслух и подписан сторонами в моем присутствии. Личность подписавших договор установлена, их дееспособность проверена". Договор, составленный (напечатанный) нотариусом, но не удостоверенный им, является договором, составленным в простой письменной форме.
Размер пошлины (тарифа) за совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, определяется главой 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.
Нотариальный тариф за совершение действий, для которых законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма и которые совершаются по желанию участников гражданского оборота, определяется ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате.
Например, за совершение обязательных нотариальных действий государственная пошлина (нотариальный тариф) в соответствии с п. 1 ст. 333.24 НК составляет:
- за удостоверение доверенности (на совершение сделки, на государственную регистрацию, в порядке передоверия) - 200 руб. (подпункты 1, 2);
- за удостоверение копий учредительных документов организаций - 500 руб. (подпункт 8);
- за удостоверение брачного договора - 500 руб. (подпункт 10);
- за удостоверение соглашения об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 руб. (подпункт 12);
- за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию: детям, в т.ч. усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3% стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб., другим наследникам - 0,6%, но не более 1 млн. руб. (подпункт 22).
За нотариальные действия, совершаемые по желанию сторон, нотариальный тариф в соответствии с подпунктами 1, 4 и 9 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате составляет:
- за удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3% от суммы договора (но не менее 300 рублей);
- за удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества другим лицам - в зависимости от суммы договора: до 1 млн. руб. - 1% от суммы договора, но не менее 300 руб., свыше 1 млн. руб. до 10 млн. руб. - 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. руб., свыше 10 млн. руб. - 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.;
- за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке - в зависимости от суммы договора: до 1 млн. руб. - 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб., свыше 1 млн. руб. до 10 млн. руб. - 5 тыс. руб. плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн. руб., свыше 10 млн. руб. - 32 тыс. руб. плюс 0,15% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.;
- за свидетельствование верности копий документов и выписок из них - 10 руб. за страницу копии (выписки).
Подпунктом 4 п. 1 ст. 333.24 НК предусмотрено, что пошлина за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения (если данное требование предусмотрено законодательством) в обеспечение предоставленного на его приобретение кредита (займа) составляет 200 руб. Однако требование обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке жилья, равно как и другой недвижимости, отменено с 01.01.2005. Соответственно, за удостоверение по желанию сторон договора об ипотеке размер нотариального тарифа определяется в соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате - в зависимости от суммы договора, предмет которого подлежит оценке. Суммой договора будет являться оценка предмета залога, определенная по соглашению залогодателя и залогодержателя (ст. 9 Закона об ипотеке).
В случае купли-продажи недвижимости суммой договора является цена сделки, определенная сторонами в договоре. В договоре дарения - безвозмездной сделке "сумма договора" законодательством вообще не предусмотрена. Ранее отмечалось, что определенная договором цена недвижимости и инвентаризационная оценка БТИ или нормативная цена земельного участка - разные понятия. Инвентаризационная оценка строения и кадастровая (нормативная) стоимость участка не являются существенными условиями договора и не должны указываться в договоре в обязательном порядке. Участники сделки могут договориться о продажной цене как выше, так и ниже стоимости, указанной в справке ОТИ (БТИ) или документах органа кадастрового учета.
Очевидно, что при взимании нотариального тарифа за удостоверение не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению договоров в отношении недвижимости (купли-продажи, дарения, мены, ипотеки) будут применяться следующие нормы НК о государственной пошлине. При исчислении пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). Стоимость земельных участков определяется территориальными органами Роснедвижимости или организациями, имеющими лицензию на оценку земли (подпункт 9 п. 1 ст. 333.25 НК). Стоимость другой недвижимости определяется организациями (органами) по учету объектов по месту их нахождения или организациями, имеющими лицензию на оценку недвижимости (подпункт 8 п. 1 ст. 333.25 НК).
До вступления в силу главы 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса в случае нотариального удостоверения сделки по цене, установленной ниже оценочного документа, пошлина (тариф) исчислялись из соответствующей оценочной справки (п. 43 Инструкции Госналогслужбы РФ от 15.05.1996 N 42 "По применению Закона РФ "О государственной пошлине" в ред. от 18.10.2002 <*>). При мене имущества пошлина (тариф) уплачивалась с имущества, стоимость которого выше, или со стоимости имущества с учетом доплаты. При дарении пошлина (тариф) за нотариальное действие определялась по соответствующей оценочной справке. Возможно, что нотариальный тариф в настоящее время будет определяться таким же образом.
--------------------------------
<*> Утратила силу с 01.01.2005 с отменой Закона о государственной пошлине.
"Сумма договора" также отсутствует и в подлежащих обязательному нотариальному удостоверению договорах безвозмездной ренты (пожизненного содержания с иждивением). Рентные платежи - это периодические платежи, общую сумму которых невозможно определить ввиду неопределенности срока действия договора. В соответствии с законом также не требуется определение "цены" передаваемой недвижимости. В договоре возмездной ренты стороны определяют плату за передаваемое имущество, исходя из которой и необходимо определять пошлину.
Строго говоря, нотариальные платежи должны определяться следующим образом:
- за удостоверение договора дарения недвижимости (не подлежащего обязательному нотариальному удостоверению в силу закона) - нотариальный тариф в размере 500 руб. (подпункт 5 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате);
- за удостоверение договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) (подлежащего обязательному нотариальному удостоверению) при бесплатной передаче недвижимости - государственная пошлина (нотариальный тариф) в размере 500 руб. (подпункт 6 п. 1 ст. 333.24 НК);
- за удостоверение договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) (подлежащего обязательному нотариальному удостоверению) при передаче недвижимости за плату - государственная пошлина (нотариальный тариф) - 0,5% от определенной сторонами платы (не ниже оценочной стоимости), но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (подпункт 5 п. 1 ст. 333.24, подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК).
В силу зависимости нотариального тарифа от цены сделки повсеместно ценой продаваемой недвижимости в нотариально удостоверенных договорах является не реальная сумма, а инвентаризационная или кадастровая стоимость. Экономя на расходах при нотариальном удостоверении подобным образом и не указывая подлинную цену недвижимости, стороны подвергают себя значительному риску.
Главой 25.3 Налогового кодекса РФ установлены льготы для определенного круга лиц, причем о применении льготы они должны заявить сами и представить подтверждающие документы.
2. Плата за оформление планов недвижимости - документов государственного технического и государственного кадастрового учета (технические паспорта недвижимости, кадастровые планы земельных участков).
Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ (п. 10 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 в ред. от 10.09.2004 N 477 и от 19.03.2005 N 141). Отметим, что организации технической инвентаризации, в т.ч. районные, областные и городские БТИ, - коммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Плата за проведение инвентаризации определяется договором <*>.
--------------------------------
<*> Приказом Госстроя от 15.05.2002 N 79 утверждены Нормы времени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности // БНА. 2003. N 1.
В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав и п. 10 вышеуказанного Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации организации кадастрового и технического учета должны предоставлять правообладателям сведения об объектах недвижимого имущества за плату, установленную законодательством РФ. Пока плата за техническую инвентаризацию и учет не установлена на федеральном уровне, ОТИ (БТИ) взимают плату, определенную субъектом РФ. Так, распоряжением Департамента экономической политики и развития г. Москвы от 30.09.2004 N 12-Р утверждена стоимость работ по технической инвентаризации зданий, сооружений, земельных участков, выполняемых по заявкам физических лиц <*>. Изготовление поэтажных планов при первичной инвентаризации в Москве стоит 19 руб. 50 коп. за 1 кв. м, выписка из технического паспорта на здание (форма 1а) - 96 руб. 80 коп.
--------------------------------
<*> Документ официально опубликован не был. Цитируется по правовой базе